🧠 계약 전에 반드시 확인해야 할 전세사기 예방법 7가지

전세계약을 앞두고 있다면, 단순히 집 상태나 가격만 보고 결정해서는 절대 안 돼요. 2025년 현재도 깡통전세와 갭투자형 전세사기가 계속되고 있는 상황에서, 계약서에 도장 찍는 그 순간까지도 위험 요소를 꼼꼼히 점검해야 하거든요.

 

이 글에서는 전세사기를 막기 위한 핵심 체크리스트 7가지를 순서대로 정리해봤어요. 실수하지 않고 계약하려면 어떤 서류를 먼저 봐야 하고, 어떤 말은 문자로 남기고, 계약서에 어떤 문장이 들어가야 하는지를 정확히 아는 것이 중요해요.

 

🔎 전세계약 전에 가장 먼저 점검해야 할 것

전세사기를 예방하려면 가장 먼저 해야 할 건 ‘이 집이 안전한가?’에 대한 철저한 판단이에요. 집을 구하기 시작할 때 대부분은 위치, 가격, 내부 인테리어를 먼저 보지만, 사실 그보다 먼저 봐야 할 건 집의 법적 상태랍니다.

 

가장 먼저 확인할 건 등기부등본이에요. ‘소유자가 누구인지’, ‘근저당이 있는지’, ‘전세권이 이미 설정돼 있는지’를 보는 건 기본 중의 기본이에요. 만약 등기부등본이 낯설다면, 중개인에게 보여달라고만 하지 말고, 직접 정부24나 대법원 등기소 사이트에서 확인해보는 게 좋아요.

 

두 번째는 건축물대장이에요. 건축물대장은 집의 구조와 용도, 건축물의 종류를 알려주는 서류인데요, 여기서 가장 중요한 건 ‘다가구 주택’인지 ‘다세대 주택’인지예요. ‘다가구’는 한 명이 건물 전체를 소유하는 구조라서 한 세대만 경매에 넘어가도 전 세입자가 함께 위험해질 수 있어요.

 

또한 주변 시세와 비교해보는 것도 필수예요. 시세보다 턱없이 저렴한 전세매물은 대부분 이유가 있어요. 급매물이거나 깡통전세일 가능성이 높고, 갭투자를 위해 ‘허위 매물’로 던져진 것일 수 있어요. 네이버 부동산, KB시세, 국토부 실거래가 앱을 통해 적정가를 반드시 확인해야 해요.

 

📋 계약 전 가장 먼저 확인할 서류 정리표

서류명	확인 항목	어디서 발급?
등기부등본	소유자, 근저당, 전세권	정부24 / 대법원 등기소
건축물대장	건축물 용도, 층수, 구조	정부24 / 민원24
시세 비교	인근 매매·전세 시세	네이버 부동산 / 실거래가 앱

 

이 세 가지 서류만 제대로 확인해도 전세사기의 70%는 피할 수 있어요. 집을 보기 전에 ‘서류부터 확인한다’는 원칙을 반드시 지켜야 해요. 좋은 조건이라고 무조건 가보는 건 위험할 수 있어요. 마음에 드는 집을 고르기 전에, 안전한 집인지부터 확인하는 게 우선이에요.

 

다음 섹션에서는 부동산 중개사무소를 방문하기 전에 반드시 점검해야 할 핵심 체크리스트를 소개할게요. 중개사를 만나기 전부터 시작되는 사기 방지 전략, 함께 알아봐요. 🧾

 

📋 중개사무소 방문 전 체크리스트

중개사무소를 방문할 때 대부분의 사람들은 ‘부동산이 알아서 해주겠지’라고 생각해요. 하지만 전세사기를 막기 위해선 중개사무소 방문 전부터 내가 확인하고 준비할 것들이 정말 많아요. 사기꾼이 좋은 말로 현혹해도, 서류와 질문으로 대응하면 방어할 수 있답니다.

 

첫 번째는 해당 부동산의 등록 여부 확인이에요. 국토교통부 ‘공인중개사 정보조회’ 사이트에서 사업자 등록 번호 또는 상호를 검색하면, 정식 등록된 사무소인지 바로 확인할 수 있어요. 미등록이거나 정지된 곳이라면 당장 뒤로 돌아서 나오는 게 정답이에요.

 

두 번째는 중개사 책임 범위 확인이에요. 중개사가 보여주는 매물의 등기부등본, 건축물대장, 권리관계 자료들을 ‘직접 확인했는지’ 물어보고, 설명의무 위반 시 책임진다는 문구가 계약서에 들어가는지도 살펴야 해요. 말로만 “괜찮아요”는 아무런 법적 의미가 없어요.

 

세 번째는 실제 임대인의 존재 여부를 체크하는 질문이에요. “소유자가 직접 임대하는 건가요?”, “대리인이 계약한다면 인감증명서와 위임장은 있나요?”처럼 구체적인 질문을 던져야 해요. 이 질문에 우물쭈물하거나 명확하게 대답을 못 한다면, 그 자체로 의심해야 해요.

 

🗂️ 중개사무소 방문 전 확인 체크리스트

확인 항목	확인 방법	주의 사항
부동산 등록 여부	공인중개사 정보조회 검색	미등록·폐업이면 계약 금지
중개사 책임 범위	계약서에 명시된 설명의무	문서화 안 되면 법적 책임 불가
임대인 실체 확인	소유자 본인 여부 확인	대리인 시 위임장 필수

 

특히 주의할 점은 “전세보증보험 가입 안 해도 안전한 집이에요”라는 말이에요. 보증보험이 필요 없다며 안심시키는 중개사는 조심해야 해요. 위험성이 없으면 보증보험도 가입이 쉬워요. 거절하거나 회피하는 건 의심해봐야 해요.

 

중개사무소는 정보의 시작점이지, 보증기관이 아니에요. 내가 점검하지 않으면 누구도 대신 책임져주지 않아요. 꼼꼼한 질문, 서류 요구, 문서화 요청만이 유일한 방패예요. 이제 다음 섹션에서는 ‘집 내부’보다 ‘서류’를 먼저 봐야 하는 이유를 알려드릴게요. 정말 중요한 포인트니까 꼭 확인해요! 🏘️

 

🏘️ 집 내부보다 ‘서류’부터 보는 이유

집을 보러 갈 때 대부분 사람들은 벽지 색깔, 구조, 햇빛, 환기 같은 외적인 요소를 먼저 확인해요. 물론 중요한 요소지만, 전세사기라는 위험을 피하려면 서류가 훨씬 더 중요해요. 말 그대로 서류가 집의 법적 상태를 보여주는 ‘진짜 모습’이니까요.

 

사기꾼들은 외관을 아주 멀쩡하게 만들어놔요. 깔끔한 신축 빌라, 가전제품 다 갖춘 풀옵션, 심지어 커튼까지 달려 있는 세팅된 집도 있어요. 하지만 이런 곳일수록 등기부등본을 보면 근저당이 2~3건이나 걸려 있는 경우가 많아요. 외관은 신경 쓰지 말고, 문서를 먼저 봐야 하는 이유예요.

 

또한 중개사무소에서 보여주는 사진과 실제 집 상태가 다른 경우도 있어요. 사진은 언제 찍힌 것인지, 보증금은 왜 저 시세보다 싼지, 근저당 설정은 언제 되었는지 이런 부분을 따져야 해요. 집 상태보다 법적 안전성이 우선이에요. 예쁘다고 덥석 계약하면 안 돼요.

 

서류를 먼저 보면 시간도 절약돼요. 등기부등본에서 위험 요소가 보이면 굳이 집을 보러 가지 않아도 돼요. 서류가 OK면, 그다음에 집을 보는 게 맞는 순서예요. 반대로 집 먼저 보고 나중에 서류 확인하면 이미 마음이 흔들려서 위험한 매물도 좋게 보이게 돼요.

 

📑 집 보기 전에 먼저 체크할 주요 서류

서류	내용	확인 시기
등기부등본	소유자, 근저당, 전세권, 가압류 여부 확인	방문 전 미리
건축물대장	용도, 구조, 다가구/다세대 구분	등기부와 함께 확인
시세자료	인근 매매가·전세가 비교	매물 확인 직후

 

사기꾼은 감정을 먼저 흔들어요. 마음에 들게 만든 후 계약을 서두르게 하죠. 그래서 먼저 마음을 주기 전에 서류로 ‘이 집은 괜찮은가’를 판단하는 게 정말 중요해요. 마음은 나중에 줘도 되지만, 돈은 절대 먼저 주면 안 돼요!

 

다음 섹션에서는 등기부등본에서 절대 놓치면 안 되는 3가지 핵심 체크포인트를 정리해 드릴게요. 이걸 알면 사기를 피할 확률이 훨씬 높아져요. 📜

 

📜 등기부등본에서 절대 놓치면 안 되는 3가지

등기부등본은 말 그대로 이 집의 ‘법적 이력서’예요. 그런데도 많은 사람들이 그냥 소유자 이름만 확인하고 끝내버려요. 전세사기를 막기 위해서는 표제부, 갑구, 을구를 세세히 분석해야 해요. 특히 을구에 주의하지 않으면, 보증금을 통째로 날릴 수도 있답니다.

 

첫 번째 체크포인트는 채권최고액이에요. 을구에 근저당 설정이 되어 있다면 ‘채권최고액’이라는 항목이 있어요. 이건 대출 받은 금액이 아니라 은행이 최대한 받아낼 수 있는 금액이에요. 예를 들어 채권최고액이 2억이면, 실제로 1억만 빌렸어도 은행은 2억까지 회수 가능해요.

 

두 번째는 설정일자예요. 내가 전입신고하고 확정일자를 받는 시점보다 이전에 근저당이 잡혀 있다면, 은행보다 내가 후순위로 밀리게 돼요. 즉, 집이 경매로 넘어가면 나는 돈을 거의 못 받게 되는 구조죠. 계약 전에 이 날짜를 반드시 비교해야 해요.

 

세 번째는 가압류나 가처분 기록이에요. 갑구나 을구에 ‘가압류’, ‘가처분’이라는 문구가 보인다면, 그 집은 이미 법적 분쟁 중인 상태일 가능성이 높아요. 소송에 휘말린 집에 전세를 들어가는 건 정말 위험한 선택이에요.

 

📜 등기부등본 핵심 항목 정리표

항목	내용	주의 사항
채권최고액	은행이 회수 가능한 최대 금액	보증금보다 크면 위험
설정일자	근저당 등 권리 설정 날짜	전입·확정일자보다 빠르면 위험
가압류/가처분	법적 분쟁 또는 채권 보호 조치	존재 시 계약 피해야 함

 

등기부등본은 700~1000원의 수수료로 누구나 열람할 수 있어요. 모바일 정부24, 대법원 등기소 사이트를 활용하면 언제든지 확인 가능해요. 중개사가 보여주는 등본이 아니라, 내가 직접 발급한 등본으로 최신 정보를 확인하는 습관을 꼭 들이세요.

 

이제 다음 섹션에서는 계약서에 반드시 들어가야 할 ‘방어 문장들’을 소개할게요. 한 줄의 문장으로 사기를 막을 수도, 당할 수도 있는 만큼, 정말 중요한 부분이에요. 📌

 

📌 계약서에 꼭 들어가야 하는 방어 문장

전세계약서 한 줄이 내 수천만 원을 지킬 수도, 잃게 만들 수도 있어요. 계약서 자체는 형식이 정해져 있지만, ‘특약사항’은 내가 원하는 대로 넣을 수 있는 부분이에요. 사기꾼들은 이 특약사항에 허점을 파고들거나, 아예 아무 문구도 없게 만들기도 해요.

 

가장 먼저 꼭 넣어야 하는 문장은 “본 계약은 HUG 전세보증금 반환보증 가입 조건부로 체결한다.”예요. 이 문장이 있어야 HUG 가입이 안 될 경우 계약을 무효로 돌릴 수 있어요. 보증보험 가입 거부는 계약 자체가 위험하다는 증거일 수도 있으니, 이 조건은 꼭 넣어야 해요.

 

두 번째는 “임대인은 본 계약 체결 이후 추가 담보대출 또는 근저당 설정을 하지 않는다.”는 문장이에요. 계약 후 임대인이 몰래 근저당을 잡으면, 내가 나중에 후순위로 밀리게 돼요. 그래서 계약서에 명시해놓고, 실제로 등기부등본을 한 달에 한 번씩 확인하는 것도 추천해요.

 

세 번째는 “보증금은 계약 종료일에 전액 즉시 반환한다.”는 표현이에요. 일부 계약서에는 “새로운 임차인이 들어오면 반환한다”는 문구가 있는데, 이건 보증금 돌려주지 않아도 된다는 허용장이나 마찬가지예요. 절대 넣어선 안 되는 조항이죠.

 

🖊️ 계약서 특약사항 필수 문장 정리표

문장 내용	의미	효과
HUG 가입 조건부 계약	보증보험 가입 불가 시 계약 무효	안전성 확보
추가 담보대출 금지	계약 후 근저당 설정 금지	보증금 순위 보호
보증금 즉시 반환 조항	계약 만료 시 지체 없는 반환	임대인 책임 명확화

 

특약사항은 말로만 하지 말고, 반드시 계약서에 문서로 남겨야 법적 효력이 있어요. 중개사에게 “특약사항 들어가는 부분에 이대로 적어주세요”라고 요청하고, 서로 도장 찍은 다음 복사본을 받아야 해요. 복사본은 내 계약 보호를 위한 무기예요.

 

계약서에 내 입장을 담는 건 전혀 이상한 일이 아니에요. “괜찮겠지”가 아니라, “확실히 지키게 만들자”는 태도가 중요해요. 다음 섹션에서는 중개사나 임대인과의 전화, 상담 내용까지 왜 반드시 녹취가 필요한지 알려드릴게요. 📲

 

📲 중개사·임대인과의 통화도 반드시 녹취하세요

전세계약에서 말 한마디가 계약의 근거가 될 수 있을까요? 안타깝지만, 말로 주고받은 약속은 법적 효력이 거의 없어요. 그래서 중개사나 임대인과의 전화, 상담, 현장 설명 등을 반드시 녹음해두는 것이 전세사기 예방의 핵심 중 하나예요.

 

특히 중개사가 “이 집은 근저당 전혀 없어요”, “보증금은 무조건 돌려받으실 수 있어요”라고 말한 내용을 녹취 파일로 확보해두면, 추후에 그 말이 사실이 아님이 밝혀졌을 때 민사소송에서 증거로 활용할 수 있어요. 이는 ‘설명의무 위반’으로 중개사에게 책임을 묻는 데도 사용돼요.

 

중개사뿐만 아니라 임대인과의 대화도 녹음하는 게 좋아요. 예를 들어 “보증금은 계약 만료 당일 바로 드릴게요” 같은 말도 문서화가 어렵다면, 녹음 파일이 가장 강력한 증거가 돼요. 특히 이사 당일 현장에서 보증금 반환을 약속하고 지키지 않는 경우가 많기 때문에 반드시 기록을 남겨야 해요.

 

녹음 시 가장 좋은 방법은 상대방 동의를 받고 공개적으로 녹음하는 것이에요. “나중에 계약내용 정리하려고요, 녹음 괜찮으세요?”라고 말하고 녹음하면 법적으로도 안전하게 증거로 사용할 수 있어요. 몰래 녹음하는 건 법적 판단이 엇갈릴 수 있으니 주의해야 해요.

 

📲 통화·상담 시 녹음해야 할 상황 정리표

상황	녹음 내용 예시	활용 목적
중개사 상담 시	“이 집은 근저당 없고, 안전합니다”	설명의무 위반 책임 입증
임대인 통화 시	“보증금은 계약 종료일에 바로 줍니다”	보증금 반환 약속 증거
계약 변경 협의 시	“입주일 바꿔도 괜찮아요”	변경 사항 정리 및 분쟁 방지

 

녹음 파일은 스마트폰 기본 녹음 앱으로도 충분해요. 통화녹음 기능이 없는 폰이라면 외부 앱을 설치하거나 블루투스 녹음기를 사용하는 것도 방법이에요. 가장 중요한 건, 모든 대화가 내 보증금을 지키는 증거가 될 수 있다는 사실이에요.

 

다음 섹션에서는 계약 직전 가장 많이 하는 실수, 바로 ‘믿고 계약했다’는 착각에 대해 이야기해볼게요. 이 착각 하나가 수천만 원을 날릴 수도 있다는 걸 알게 되실 거예요. ❗

 

❗ 계약 전 실수 1순위: ‘믿고 계약했다’는 착각

전세사기 피해자들의 공통된 말이 있어요. 바로 “믿고 계약했어요”예요. 중개사가 친절해서, 집 상태가 괜찮아서, 조건이 너무 좋아서 그냥 믿었지만 결국 사기를 당한 경우가 정말 많아요. 믿음은 계약서가 아닌 증거로 확인하는 게 맞아요.

 

사기꾼은 언제나 ‘신뢰’로 시작해요. “좋은 임대인이에요”, “이 집은 문제 한 번도 없었어요”라며 안심시키죠. 그럴수록 더 조심해야 해요. 내가 판단할 수 있도록 서류를 내어주는 사람이 진짜 신뢰할 수 있는 상대예요. 말뿐인 안심은 사기의 전조일 수 있어요.

 

또한 “이 정도 조건이면 바로 계약하셔야 해요”처럼 서두르게 하는 말에도 주의해야 해요. 계약을 재촉할수록 의심해야 해요. 좋은 집이면 언제든 다시 나올 수 있지만, 내 돈은 한 번 날리면 다시 못 돌아와요. 조금의 여유를 갖고 판단하세요.

 

사람에 대한 신뢰보다, 문서·서류·녹음·확정일자 같은 ‘형태가 남는 것’만이 내 보증금을 보호할 수 있어요. 아무리 착한 중개사라도, 사기 피해가 발생했을 때는 법적으로 책임을 회피할 수 있어요. 그러니 관계보다 결과를 기준으로 삼아야 해요.

 

🚨 계약 전 하지 말아야 할 행동 정리표

행동	문제점	대처 방법
말만 믿고 계약	법적 보호 불가	모든 말은 문서화
조건에 급하게 계약	충분한 검토 부족	등기부·시세·보험 확인 필수
중개사 신뢰 과다	설명의무 위반 시 책임 회피 가능	설명은 반드시 문자·녹음

 

가장 큰 실수는 “이 정도면 괜찮겠지”라는 마음이에요. 계약은 법적인 행위예요. 감정이 아니라 문서와 확인, 분석과 기록이 가장 중요해요. 철저한 준비가 없으면 나중에 후회하는 건 결국 세입자 자신이니까요.

 

이제 다음은 실제로 자주 물어보는 질문들을 Q&A 형식으로 정리한 섹션이에요. 전세계약을 앞둔 많은 분들이 가장 많이 하는 질문 8가지를 모아봤어요. 실전처럼 대비해보세요! ❓

 

❓ 전세계약 관련 FAQ – 실제 질문 정리

Q1. 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?

 A1. 집을 보러 가기 전, 또는 계약서 작성 전 최소 하루 전에는 등기부등본을 직접 열람해야 해요. 최신 정보를 확인하려면 내가 직접 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 발급받는 게 가장 안전해요.

 

Q2. 건축물대장은 왜 중요하죠?

 A2. 건축물대장은 집이 다세대인지 다가구인지, 불법건축물은 아닌지를 보여주는 공식 서류예요. 다가구 주택의 경우 세입자가 법적으로 보호받기 어려운 구조일 수 있어 반드시 확인해야 해요.

 

Q3. 전입신고와 확정일자는 언제 해야 하나요?

 A3. 입주와 동시에 전입신고를 하고, 당일 또는 익일 바로 확정일자를 받아야 해요. 순서가 어긋나면 우선순위에서 밀려날 수 있기 때문에 최대한 빠르게 완료해야 해요.

 

Q4. 계약 전에 HUG 보증보험 가입 여부를 알 수 있나요?

 A4. 네, HUG 홈페이지에서 보증가입 사전심사를 신청하면 가입 가능 여부를 확인할 수 있어요. ‘보증부 전세’라면 계약 전에 미리 보증보험 조건을 확인해보고, 조건부 특약을 계약서에 넣어야 해요.

 

Q5. 중개사가 등기부나 서류를 보여주지 않으면 어떻게 하나요?

 A5. 서류 확인을 거부하거나 미루는 중개사는 절대 신뢰하면 안 돼요. 서류는 세입자의 권리를 위한 가장 기본적인 자료이며, 거부 시 즉시 거래를 중단하는 게 좋아요.

 

Q6. 임대인과 연락이 잘 안 되면 계약해도 되나요?

 A6. 절대 안 돼요. 실제 소유자와의 연락 여부는 매우 중요한 부분이에요. 소유자 본인과 연락이 되지 않거나 대리인이 나온 경우엔 인감증명서, 위임장 등의 서류를 철저히 확인해야 해요.

 

Q7. 계약 후에도 주기적으로 체크해야 할 게 있나요?

 A7. 네, 계약 후에도 한 달에 한 번 정도는 등기부등본을 확인해 추가 근저당이 생기지 않았는지 체크하는 게 좋아요. 불안한 상황에서는 보증보험 유지 여부도 점검하세요.

 

Q8. 계약이 불안하면 중도에 취소해도 되나요?

 A8. 계약 후라도 ‘사기’가 의심되거나 계약 내용이 다르면 손해배상 없이 해지 가능한 경우가 있어요. 단, 계약서에 명시된 특약사항이나 HUG 가입 불가 시 해지 조항 등이 있어야 유리해요.

 

✅ 마무리 – 계약서 사인 전 마지막 점검사항

전세사기를 막기 위한 가장 강력한 무기는 정보와 준비예요. 지금까지 살펴본 내용을 하나씩 실천하면, 아무리 정교한 사기 수법도 대부분 걸러낼 수 있어요. 가장 중요한 건 ‘감’이 아니라 ‘근거’로 계약을 판단하는 거예요.

 

마지막으로, 계약서에 도장을 찍기 전에 아래 항목들을 꼭 확인해 보세요. 단 하나라도 빠졌다면, 그 계약은 다시 점검해야 해요. 계약 후에는 돌이키기 어렵기 때문에, 사인 전 체크리스트는 반드시 숙지해두는 게 좋아요.

 

✅ 계약서 사인 전 최종 점검 체크리스트

점검 항목	체크 결과
등기부등본 확인 (근저당 여부, 설정일)	✅
건축물대장 확인 (용도, 불법 여부)	✅
전입신고 + 확정일자 준비	✅
HUG 보증보험 가입 가능 여부 확인	✅
계약서 특약사항 문구 삽입	✅
중개사 설명 녹취 또는 문자로 보관	✅

 

전세계약은 단순히 ‘좋은 집을 구하는 일’이 아니라 내 자산을 지키기 위한 법적 계약 행위예요. 감정에 흔들리지 않고, 꼼꼼하게 체크하고, 모든 정보를 문서화하고, 혼자 판단하지 말고 전문가와 상의하세요.

 

2025년에도 여전히 전세사기는 존재해요. 하지만 이렇게 한 단계씩 대비해 나간다면 당신은 절대 사기당하지 않을 거예요.

꼭 이 글을 저장해두고, 계약 직전에 다시 한번 꺼내보길 추천해요. 

당신의 소중한 보증금, 절대 지켜야죠! 🔒