📈 전세사기 당했을 때 당황하지 않고 보증금을 지키는 9단계 전략

전세사기 피해는 2025년 현재도 계속 늘고 있어요. 예전엔 뉴스에서나 나오는 일이라 생각했지만, 지금은 내 이웃, 내 가족, 심지어 나 자신이 당할 수 있는 현실적인 문제예요. 보증금 수천만 원에서 억 단위까지 날리는 사례가 빈번하고, 집을 구하는 과정에서 단 한 번의 실수로 삶 전체가 흔들리기도 해요.

 

이 글에서는 전세사기를 예방하고, 만약 이미 당했다면 보증금을 지키기 위해 지금 당장 할 수 있는 9단계 전략을 소개할게요. 무작정 겁먹기보단, 알고 대처하면 충분히 내 권리를 지킬 수 있어요. 지금 계약을 앞두고 있다면, 반드시 이 글을 읽고 판단해 보세요!

 

아래부터는 각 단계별로 자세히 정리된 내용이 자동으로 출력돼요. 중요한 포인트들을 절대 놓치지 않게 꼼꼼히 구성했으니 천천히 따라와 주세요! 🕵️‍♂️

 

📈 전세사기, 왜 이렇게 급증했을까?

요즘 전세사기 피해가 전국적으로 급증하고 있어요. 특히 수도권을 중심으로 갭투자와 깡통전세 문제까지 겹치면서, 세입자들의 보증금이 증발하는 사건이 연달아 터지고 있죠. 2023년부터 불안정한 부동산 시장과 금리 인상이 맞물리면서 이 문제는 더욱 심각해졌어요.

 

많은 경우에서 사기꾼들은 임대인과 임차인 사이에 '안전장치'가 되어야 할 제도를 교묘하게 피해가요. 예를 들어, 확정일자를 미리 받지 못하게 하거나, 전입신고를 늦게 하도록 유도하는 방식이에요. 그 결과, 임차인의 보증금이 은행 담보대출보다 후순위로 밀리게 되고, 결국 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 벌어지는 거죠.

 

2025년 현재까지도 이 사기는 계속되고 있어요. 피해 사례를 보면 깜짝 놀랄 정도로 다양하고 정교해요. 일부 건축주는 다수의 집을 명의만 바꿔가며 전세를 돌리고, 해당 주택은 이미 여러 금융기관에 담보로 잡혀 있는 경우가 많답니다. 이건 단순 실수가 아니라, 조직적으로 설계된 전세사기라는 점에서 더 무서운 거예요.

 

제가 생각했을 때 이 문제의 핵심은 세입자들이 너무 믿고, 너무 급하게 계약한다는 점이에요. 특히 신축 빌라, 시세보다 저렴한 전세매물, 전세금이 매매가와 비슷한 집은 한 번 더 꼼꼼히 살펴봐야 해요. 사기꾼들이 노리는 건 '정보에 어두운 사람'이라는 걸 잊으면 안 돼요.

 

📊 2023~2025 전세사기 증가 추이

년도	전세사기 신고 건수	피해 보증금 총액	주요 발생 지역
2023년	3,452건	약 1.4조 원	인천, 구로, 김포
2024년	5,239건	약 2.8조 원	부천, 남양주, 대구
2025년 (5월 기준)	2,817건	약 1.6조 원	서울 강서, 인천 서구

 

수치는 매년 증가세를 보이고 있고, 피해금액도 상상을 초월할 정도예요. 특히 최근엔 '건축주형 사기'와 '명의 대여형 조직'이 대규모로 연루되어 있어서 한 명이 수백 명의 피해자를 양산하기도 해요. 이쯤 되면, 단순한 사기가 아니라 구조적 범죄라 할 수 있어요.

 

따라서 이런 시대일수록 전세를 구할 때는 ‘시세보다 싸다’는 유혹에 흔들리면 안 돼요. 매물의 진짜 시세를 확인하고, 등기부등본과 건축물 대장을 꼼꼼히 살피는 습관이 필요해요. 눈앞의 조건이 아무리 좋아도 한 번 더 의심해보는 태도가 내 돈을 지키는 첫 걸음이랍니다.

 

이제 다음 섹션에서는 실제 집을 보러 가기 전에 어떤 것들을 체크해야 하는지 하나하나 살펴볼게요. 단순히 외관만 보고 결정하면 절대 안 되는 이유, 그 함정들을 짚어볼 차례예요. 🏠

 

👣 집 보러 가기 전 꼭 체크해야 할 함정들

전세사기의 시작은 대부분 ‘집을 보러 가는 순간’부터예요. 외관이 깔끔하고, 시세보다 저렴하다는 이유로 판단을 흐리게 되면 큰일이에요. 특히 신축 빌라나 다세대주택이 전세사기의 주요 타깃이 되는데, 겉모습은 멀쩡해도 내부적으로 문제가 많은 경우가 많거든요.

 

가장 먼저 확인해야 할 건 '시세'예요. 주변 시세보다 터무니없이 저렴한 경우는 무조건 의심해봐야 해요. 예를 들어 주변 시세가 2억 원인 곳에 1억 3천만 원짜리 전세매물이 올라와 있다면, 왜 이렇게 저렴한지부터 확인해야 해요. 싸다고 좋은 건 절대 아니고, 싸기 때문에 위험한 것일 수도 있어요.

 

두 번째는 ‘공동명의 여부’예요. 계약서상 임대인이 여러 명일 경우 책임 소재가 불분명해질 수 있어요. 또, 법인 명의로 되어 있는 경우도 주의해야 해요. 일부 사기 사례에서는 법인 명의로 된 집을 세입자에게 돌려막기 식으로 전세를 돌리다가, 법인이 파산하면서 피해를 입는 경우가 많았어요.

 

세 번째는 ‘건축물대장’ 확인이에요. 건물의 용도가 ‘다가구’인지 ‘다세대’인지도 중요한 차이를 만들어요. 다가구는 한 명의 소유주가 전체 건물을 소유하기 때문에 한 세대가 경매에 들어가면 다른 세입자에게도 피해가 전이될 수 있어요. 반면 다세대는 호별로 등기가 나뉘어 있어 비교적 안전한 편이죠.

 

🔎 집 보러 가기 전 체크리스트

항목	확인 방법	주의 사항
주변 시세	네이버 부동산 / 실거래가 앱	지나치게 저렴하면 의심
건축물대장	정부24 / 부동산 등기부	다가구인지 다세대인지 확인
임대인 명의	등기부등본으로 확인	법인/공동명의 주의
관리상태	직접 방문해 확인	관리비 체납 여부 등 점검

 

전세사기를 막기 위한 첫 단추는 바로 '이상한 매물'을 구별하는 능력이에요. 시세 비교, 건축물대장, 등기부등본은 반드시 직접 확인해야 해요. 부동산 중개인의 말만 듣지 말고, 문서로 모든 내용을 검증하는 게 중요하답니다.

 

그리고 꼭! 현장에 직접 가서 주변 환경과 주민들의 이야기도 들어보세요. 가끔은 관리비를 체납하거나, 입주자대표회의에서 불신임된 임대인도 있어요. 그럴 땐 조용히 빠져나오는 게 상책이에요. 집은 ‘좋은 사람들 사이에서 살 수 있는 공간’도 중요하니까요.

 

다음 단계에서는 계약서를 쓸 때 어떤 점에 주의해야 하고, 사기꾼들이 계약서 안에 어떤 함정을 숨겨두는지 알려드릴게요. 계약은 단순한 종이 한 장이 아니라, 내 돈을 지키는 가장 중요한 방패라는 걸 기억해야 해요.

 

🧾 계약서 안에 숨겨진 사기의 단서들

전세 계약서는 단순한 종이 문서가 아니에요. 이 안에 숨겨진 작은 문장 하나가 수천만 원의 보증금을 날릴 수도 있고, 지켜줄 수도 있는 열쇠가 되죠. 사기꾼들은 바로 이 계약서에 ‘의도된 허점’을 심어두는 경우가 많아요. 그래서 계약서를 쓰기 전엔, 반드시 세세한 조항 하나하나를 꼼꼼히 봐야 해요.

 

첫 번째로 확인해야 할 건 '임대인의 실소유 여부'예요. 등기부등본상 소유자와 계약서상 임대인이 일치하는지 꼭 확인하세요. 가짜 임대인으로 계약을 체결한 뒤 잠적하는 경우도 있고, 대리인일 경우엔 공증된 위임장과 인감증명서가 반드시 있어야 해요.

 

두 번째는 계약서에 명시된 '보증금 반환 조건'이에요. 보통은 계약 기간이 끝나면 바로 반환하는 것으로 알고 있지만, 일부 계약서엔 “임대인이 새로운 임차인을 구한 후 반환한다” 같은 문구가 숨어 있는 경우도 있어요. 이 조항은 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 책임을 회피할 수 있는 수단이 되기 때문에 절대 허용하면 안 돼요.

 

세 번째는 ‘특약사항’이에요. 많은 전세사기 피해자들이 특약사항을 무심코 넘기다 당하곤 해요. 예를 들어, “임대인은 추후 근저당 설정이 가능하다”는 문구가 있다면, 계약 후 몰래 대출을 받아 임차인의 보증금보다 우선순위를 갖게 되는 상황이 생길 수 있어요. 이런 조항은 무조건 삭제하거나, 동의하지 말아야 해요.

 

📋 계약서에서 반드시 체크해야 할 항목

항목	확인 포인트	주의사항
임대인 정보	등기부등본과 일치 여부	대리인일 경우 위임장 필수
보증금 반환 조항	즉시 반환 명시 여부	‘새 임차인 후 반환’ 문구 금지
특약사항	임대인 추가 대출 가능 조항 유무	근저당 가능 특약 삭제
계약서 형식	표준임대차계약서 사용 여부	자필계약서·수기로 수정 시 주의

 

이 외에도 ‘임대인의 신분증’, ‘인감증명서’, ‘소유자의 가족관계증명서’ 등을 추가로 확인하면 좋아요. 임대인 본인의 얼굴과 신분증 사진이 일치하는지도 반드시 눈으로 확인해야 하고요. 요즘은 신분증까지 위조하는 경우가 많기 때문에, 조금이라도 의심되면 한 번 더 검증하는 게 내 돈을 지키는 방법이에요.

 

마지막으로, 계약서를 쓰기 전에 중개사에게 ‘한눈에 확인할 수 있는 서류’를 요청하세요. 임대인의 신분, 부동산 등기, 건축물대장, 근저당 설정 여부 등 모든 자료를 한 번에 정리해서 보는 게 훨씬 안전해요. 정식 공인중개사라면 거부하지 않을 거예요.

 

이제 계약서를 잘 썼다면, 다음으로 중요한 단계가 바로 ‘전입신고’와 ‘확정일자’예요. 많은 사람들이 이 두 단계를 가볍게 보지만, 사실은 보증금 보호의 핵심이랍니다. 그럼 다음 섹션에서 이 내용을 자세히 풀어볼게요. 🏡

 

📌 전입신고·확정일자 안 하면 생기는 진짜 피해

전세사기에서 가장 결정적인 피해는 ‘전입신고와 확정일자’를 제때 하지 않은 것에서 시작되는 경우가 많아요. 이 두 가지는 복잡한 법적 절차를 몰라도 내 보증금을 지킬 수 있게 해주는, 말 그대로 필수 중의 필수 조치예요.

 

먼저 전입신고는 세대가 특정 주소에 실제로 살고 있다는 걸 행정적으로 알리는 절차예요. 이걸 해야 법적으로 '거주자'로 인정받을 수 있고, 그 후에야 확정일자를 받을 자격도 생겨요. 전입신고를 하지 않으면 아무리 계약서를 들고 있어도 법은 세입자를 보호해주지 않아요.

 

확정일자는 ‘계약서가 언제 작성되었는지를 법적으로 공인받는 것’이에요. 동주민센터나 인터넷 등기소에서 도장을 받는 식으로 진행되죠. 확정일자를 받은 세입자는 법적으로 '우선변제권'을 확보하게 돼요. 즉, 집이 경매에 넘어가더라도 은행보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 자격이 생기는 거예요.

 

그런데 전입신고와 확정일자 중 어느 하나라도 누락되면, 보증금 보호를 받을 수 없게 돼요. 은행이나 다른 채권자보다 후순위로 밀려나기 때문에, 집이 경매로 넘어갈 경우 돈을 거의 돌려받지 못해요. 이게 바로 깡통전세의 함정이고, 사기꾼들이 노리는 핵심 포인트예요.

 

📌 전입신고 & 확정일자 비교표

항목	의미	어디서 하나요?	보호 효과
전입신고	실거주 신고	동주민센터	주택임차권 인정
확정일자	계약서 날짜 공증	동주민센터 / 인터넷등기소	우선변제권 확보

 

중요한 건 ‘둘 다’ 해야 보증금 보호를 받을 수 있다는 거예요. 하나만 해서는 안 돼요. 전입신고만 하고 확정일자를 안 받으면 순위가 뒤처지고, 확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 거주 사실 자체가 인정되지 않아요. 두 가지는 동시에, 계약 직후 최대한 빠르게 완료해야 해요.

 

그리고 한 가지 꿀팁! 확정일자를 받을 때는 계약서 원본을 지참해야 하고, 계약서에 도장이 잘 찍혀 있어야 해요. 복사본은 인정되지 않기 때문에 원본이 꼭 필요하다는 점 기억해 주세요. 전입신고도 주소 이전이 완료되었는지 꼭 확인해봐야 해요. 전산상 오류로 처리가 안 되는 경우도 있거든요.

 

결론적으로, 전입신고와 확정일자는 내가 당한 피해를 복구할 수 있는 최소한의 보험이에요. 사기를 막는 게 아니라, 사기를 당했을 때 내 보증금을 가장 먼저 받을 수 있게 해주는 장치죠. 이 절차를 빼먹으면, 설령 정부가 구제책을 내놔도 혜택을 못 받을 수 있어요.

 

이제 다음 섹션에서는 정말 많은 분들이 궁금해하는, 국가에서 보증금을 돌려주는 제도인 ‘HUG 전세보증보험’에 대해 자세히 알려드릴게요. 이 제도는 제대로만 알면 정말 든든한 아군이 되어준답니다. 🏦

 

🏦 내 돈을 돌려주는 국가 제도, HUG 100% 활용법

전세사기를 당했을 때 가장 먼저 떠오르는 해결책이 바로 전세보증금 반환보증보험, 흔히 말하는 ‘HUG 보증보험’이에요. HUG는 주택도시보증공사(Housing & Urban Guarantee Corporation)의 약자로, 세입자가 보증금을 떼이지 않도록 보장해주는 국가제도예요.

 

이 제도는 말 그대로 ‘보험’처럼 작동해요. 세입자가 일정 요건을 갖춘 상태에서 가입하면, 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 HUG에서 대신 보증금을 지급해줘요. 그리고 나중에 HUG가 집주자를 상대로 구상권을 청구하는 방식이죠. 내 돈을 일단 먼저 돌려받을 수 있다는 점에서 엄청난 장점이 있어요.

 

그렇다면 누가 가입할 수 있을까요? 먼저 보증금이 지역별 기준 금액 이하여야 해요. 예를 들어, 서울은 7억 원 이하, 수도권은 5억 원 이하, 지방은 3억 원 이하의 보증금이어야 HUG 가입이 가능해요. 그리고 주택에 근저당이 너무 많거나 담보 가치가 낮은 경우에는 가입이 거절될 수도 있어요.

 

또한 임대차계약서를 쓴 지 1개월 이내에 확정일자를 받고 전입신고까지 완료해야 해요. 이 조건을 충족하지 못하면 보험이 개시되지 않거나, 추후에 보증금을 돌려받지 못할 수도 있어요. HUG는 ‘무조건’이 아니라, 요건이 까다로운 제도라는 점을 꼭 기억해야 해요.

 

🏦 HUG 보증보험 가입 요건 요약표

조건 항목	세부 내용
보증금 기준	서울 7억 이하, 수도권 5억 이하, 지방 3억 이하
전입신고	계약 후 즉시 완료해야 가입 가능
확정일자	계약서 원본 지참하여 동사무소에서 받기
주택 상태	근저당 비율 낮고 담보가치 높아야 승인됨

 

보험료는 보증금의 0.1~0.2% 수준이에요. 예를 들어, 보증금 2억 원이라면 연간 약 20만 원 안팎의 보험료로 내 보증금을 국가가 지켜주는 거죠. 이 정도 금액이면 정말 저렴한 보장이에요. 사기 위험이 조금이라도 있는 지역이라면 무조건 가입을 추천해요.

 

가입은 HUG 홈페이지나 위탁 금융기관(우리은행, 국민은행 등)에서도 가능하고, 서류 제출 후 며칠 내에 승인이 나요. 단, 중개사가 보증보험 가입을 꺼리거나 계약서상 거부 조항을 넣는 경우도 있는데, 그 자체가 위험 신호일 수 있으니 다시 한 번 점검해 봐야 해요.

 

전세사기가 걱정된다면, 확정일자 + 전입신고 + HUG 보증보험은 세트로 챙겨야 해요. 이 세 가지만 잘 갖춰도 대부분의 사기 피해에서 벗어날 수 있어요. 사기 전에 보험은 든든한 아군이지만, 사기 후엔 구세주가 되기도 해요.

 

이제 다음 섹션에서는 등기부등본 보는 법과, 어디를 어떻게 봐야 위험한지를 알려드릴게요. 많은 사람들이 대충 훑어보거나 ‘중개사가 봐줬다’며 안심하는데, 그건 절대 안전하지 않아요. 직접 보는 눈이 꼭 필요하답니다. 📜

 

📜 등기부등본, 그냥 보기만 해선 절대 안 되는 이유

등기부등본은 ‘이 집이 진짜 누구의 것인지’, ‘얼마나 빚이 얽혀 있는지’를 보여주는 공식 문서예요. 그런데 대부분의 사람들이 등기부등본을 단순히 ‘소유자 이름’만 확인하고 넘겨버려요. 이건 큰 실수예요. 등기부등본은 한 줄 한 줄 다 해석해야 진짜 의미를 파악할 수 있답니다.

 

등기부등본은 크게 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어요. 표제부에는 건물에 대한 기본 정보(주소, 구조, 면적 등)가 있고, 갑구는 소유권과 관련된 내용, 을구는 저당권·근저당·가압류 등의 채권 관련 정보가 나와 있어요.

 

가장 위험한 건 을구예요. 여기에 이미 ‘근저당 설정’이나 ‘가압류’가 기록돼 있다면, 내가 전입하고 확정일자를 받아도 은행보다 보증금 순위가 밀릴 수 있어요. 이걸 모르고 계약하면 경매에 넘어갈 때 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있답니다. 특히 소액보증금이 아닐 경우 더욱 위험해요.

 

예를 들어, 을구에 ‘채권최고액 2억 원, 채권자 국민은행’이라고 적혀 있다면, 실제 대출금이 1억이든 5천이든 상관없이 2억까지 은행이 우선권을 가진다는 뜻이에요. 이게 바로 ‘최고액’ 개념인데, 등기부를 겉만 보고 넘기면 절대 알 수 없는 부분이죠.

 

📜 등기부등본 항목별 해석 가이드

구분	항목 설명	확인 포인트
표제부	주소, 면적, 구조 등 기본 정보	건물 유형, 면적 일치 여부
갑구	소유권 관련 정보	소유자 이름, 소유권 이전 기록
을구	근저당·가압류·전세권 등 채권 정보	채권최고액, 채권자, 설정일자

 

만약 을구에 적힌 근저당 설정일이 내가 계약하려는 날짜보다 빠르다면, 나는 후순위가 되고 보증금은 돌려받기 어려워져요. 특히 근저당 금액이 보증금보다 높다면 더더욱 위험해요. 무조건 ‘설정일자’와 ‘금액’을 기준으로 먼저 따져봐야 해요.

 

또 하나 주의할 점은 ‘소유권 이전이 자주 된 집’이에요. 갑구에서 소유자가 자주 바뀐 흔적이 있다면, 전세사기 조직의 회전문 형태일 가능성도 있어요. 명의를 바꿔가며 전세금을 돌려막는 수법이기 때문에, 소유권 변경 이력도 꼼꼼히 체크해야 해요.

 

등기부등본은 정부24나 대법원 인터넷등기소에서 쉽게 열람 가능해요. 수수료는 700원~1,000원 정도로 저렴하고, PDF로도 저장 가능해요. 부동산 중개인이 제공한 등기부를 믿기보다는 직접 발급해서 내 눈으로 확인하는 습관이 정말 중요하답니다.

 

이제 다음 섹션에서는 실제 전세 계약을 체결하고 나서부터, 퇴거할 때까지 어떤 증거자료를 남겨야 나중에 문제가 생겨도 내 권리를 주장할 수 있는지를 알려드릴게요. 사기 당한 후 ‘말로만’ 주장하는 건 아무 소용 없다는 걸 꼭 기억해야 해요. 📁

 

📁 계약부터 퇴거까지, 증거자료 수집의 기술

전세사기를 막거나, 이미 당했더라도 피해 보상을 제대로 받기 위해 가장 중요한 건 ‘증거자료 수집’이에요. 계약서를 아무리 잘 써도, 구두 약속이나 상황 설명만으로는 법적으로 인정받기 어렵거든요. 결국 문서와 파일이 나를 지켜주는 셈이에요.

 

계약을 체결한 날부터 퇴거하는 그날까지, 모든 과정을 철저하게 기록해야 해요. 가장 기본은 임대차계약서 원본 보관이에요. 여기에 ‘계약 체결일, 확정일자 도장, 보증금 액수, 입금 내역’이 정확히 기재되어 있어야 해요. 종이 문서도 보관하되, PDF나 스캔 파일로도 저장해두는 게 좋아요.

 

또한 보증금 이체 내역도 은행 영수증, 계좌이체 내역으로 따로 출력해서 보관해야 해요. 계좌이체 시 메모란에 ‘전세보증금’이라고 남기면 훨씬 더 강력한 증거가 돼요. 현금 거래는 피해야 하고, 이체 시점도 계약일과 가까울수록 좋아요.

 

입주 시에는 사진과 영상을 촬영해두는 것도 필수예요. 내부 상태, 가구 비치 여부, 수도·전기 계량기 수치까지 기록해두면 나중에 원상복구나 분쟁에서 유리하게 작용해요. 특히 퇴거 시에도 동일한 기준으로 촬영해두면 ‘파손 문제’로 인한 갈등을 예방할 수 있어요.

 

📁 전세 계약 시 필수 증거자료 체크리스트

항목	수집 방법	활용 목적
임대차계약서	원본 및 스캔본 보관	임대 조건 입증
보증금 이체 내역	계좌이체 기록 출력	입금 사실 증명
입주 상태 사진	핸드폰 촬영 후 클라우드 저장	훼손 책임 구분
중개사 상담 내용	카카오톡·문자 저장	거짓 설명 입증 가능

 

중개사와 나눈 카카오톡이나 문자도 중요한 증거가 돼요. 예를 들어 “이 집은 근저당 없어요” 같은 말이 문자로 남아 있다면, 실제로 근저당이 발견됐을 때 법적 책임을 물을 수 있어요. 구두로 들은 내용은 최대한 문자로 남기고, 스크린샷까지 확보해두는 게 안전하답니다.

 

이메일도 활용해보세요. 계약서를 PDF로 받아 이메일로 전송해두면, 계약일과 내용을 동시에 증명할 수 있어요. 클라우드에 자동 백업되기 때문에 분실 우려도 적어요. 증거는 많을수록 좋아요. 필요한 게 아니라, ‘남겨둘 걸 그랬다’는 후회를 줄여주거든요.

 

그리고 퇴거 시에는 반드시 임대인과의 대화 녹음도 추천해요. “보증금 바로 준다”는 말이나 “수리비는 임대인이 부담한다”는 식의 합의도, 녹음 파일이 있어야 법적으로 의미를 가지게 돼요. 물론 상대방 동의 없이 녹음하는 건 상황에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으니, 공개적 녹음이 가장 좋아요.

 

이제 다음은 드디어 여러분이 가장 궁금해하는 파트, 전세사기와 관련해 자주 묻는 질문 8가지에 대한 현실적인 Q&A예요. 피해 발생 직후 어떻게 해야 할지, 법적 절차는 어떻게 밟는지 등 꼭 알아야 할 내용들을 정리해봤어요. ❓

 

❓ 가장 많이 묻는 전세사기 관련 Q&A 7가지

Q1. 전세사기 피해를 당하면 가장 먼저 뭘 해야 하나요?

 A1. 가장 먼저 관할 경찰서에 고소장을 접수하고, 동시에 법률구조공단이나 지자체 전세사기 피해자 지원센터에 상담을 받아야 해요. 동시에 등기부등본을 떼어 현재 권리관계를 확인해야 해요.

 

Q2. 계약서를 잘 썼는데도 피해를 볼 수 있나요?

 A2. 네, 확정일자나 전입신고가 빠졌거나, 집 자체가 이미 담보로 잡혀 있다면 보증금 반환이 어려워질 수 있어요. 계약서는 시작일 뿐, 사후 절차까지 따라야 안전해요.

 

Q3. 전세보증보험은 사기당한 후에도 가입할 수 있나요?

 A3. 이미 피해가 발생한 후에는 가입이 제한돼요. 계약 직후에 확정일자와 전입신고를 마치고 HUG에 미리 가입해 두는 게 가장 안전해요.

 

Q4. 소액보증금은 무조건 보호되나요?

 A4. 일정 금액 이하의 보증금은 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있어요. 다만 지역에 따라 기준 금액이 다르고, 전입신고와 확정일자가 전제돼야 가능해요.

 

Q5. 임대인이 잠적하면 어떻게 하나요?

 A5. 경찰 신고 후, 경매 또는 보증보험 청구 절차를 밟아야 해요. 주소지에 내용증명 발송 후 부재 시 공시송달로 대체 가능하고, 법적으로도 대응 가능해요.

 

Q6. 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?

 A6. 네, 중개사가 근저당 등 권리관계를 설명하지 않았다면, 민사상 손해배상청구가 가능해요. 다만 설명의무 위반이 명확해야 하며 증거자료가 있어야 해요.

 

Q7. 보증금을 못 돌려받으면 어디서 도움받을 수 있나요?

 A7. 법률구조공단, 대한법률구조공단, 전세사기 전담 변호사단, 지자체 피해자 보호센터 등에서 법률 및 행정 지원을 받을 수 있어요.

 

Q8. 계약을 앞둔 지금, 뭘 가장 먼저 해야 할까요?

 A8. 전입신고·확정일자·HUG 보험을 가장 먼저 생각하세요. 그리고 등기부등본과 건축물대장을 직접 열람하고, 중개사에게 계약서 초안을 미리 요청해 검토하는 게 좋아요.

 

✅ 마무리 – 지금 계약 앞두고 있다면 반드시 읽어야 할 말

전세사기는 멀리 있는 일이 아니에요. 2025년 지금도 수많은 사람들이 ‘설마 나한테 이런 일이’라는 마음으로 계약서를 쓰고, 몇 개월 후 전세금을 돌려받지 못해 절망에 빠지고 있어요. 하지만 우리는 준비할 수 있어요. 정보를 갖고, 단계를 지키고, 의심을 멈추지 않는다면 사기를 피할 수 있어요.

 

이 글에서 소개한 9단계 전략은 복잡해 보일 수 있지만, 결국엔 단순해요. 싸다고 덥석 계약하지 않기. 반드시 등기부등본, 건축물대장, 확정일자, 전입신고, HUG 보험 이 다섯 가지를 완성시키기. 그리고 모든 과정을 문서화하고, 말보다 기록을 남기는 습관 갖기.

 

중개사 말을 믿기 전에 서류를, 인터넷 정보를 보기 전에 관할 관청을. 한 번 더 확인하는 사람이 보증금을 지키는 사람이에요. 조심스럽게 행동하는 게 당연한 시대예요. 괜히 “예민하다”는 말 들을까 걱정하지 말아요. 예민한 세입자가 결국 돈을 지키는 시대니까요.

 

지금 계약을 앞두고 있다면, 다시 한 번 체크리스트를 꺼내어 모든 항목을 하나씩 확인해보세요. 조금 귀찮더라도, 한 번 더 체크한 그 5분이 수천만 원을 지킬 수 있어요. 그리고 혹시라도 피해를 입었다면 혼자 끙끙 앓지 말고 도움을 요청하세요. 많은 제도와 사람들이 여러분의 편이에요.

 

읽어줘서 고마워요. 당신의 전세 계약이 안전하길 진심으로 바랄게요. 

언제나 꼼꼼하게, 그리고 당당하게 행동하세요. 🙌