📜 등기부등본으로 사기 매물 구별하는 실전 가이드

등기부등본은 전세계약에서 절대 빠질 수 없는 필수 서류예요. 사기 매물의 90% 이상은 등기부등본만 제대로 봐도 걸러낼 수 있을 만큼 강력한 정보가 담겨 있죠. 문제는 이걸 '제대로 읽는 사람'이 아직도 많지 않다는 거예요.

 

이 글에서는 등기부등본을 통해 사기 매물을 구별하는 법을 실제 사례와 함께 자세히 알려드릴게요. 근저당, 가압류, 가등기의 뜻부터, 열람 전 준비서류, 정부24와 대법원 열람법까지 전부 정리했어요. 등기부 하나만 봐도 사기 매물을 가려낼 수 있도록! 지금부터 찬찬히 따라와 주세요. 🧾

🏡 등기부등본이 뭐길래 이렇게 중요한가요?

등기부등본은 부동산의 ‘법적 신분증’이에요. 이 서류 하나만으로 집의 소유자가 누구인지, 빚이 얼마나 얽혀 있는지, 법적 분쟁 중인 집인지 아닌지를 모두 확인할 수 있어요. 그래서 전세계약 전에 반드시 확인해야 하는 1순위 서류로 꼽히죠.

 

이 문서에는 총 세 개의 구성이 있어요. 표제부, 갑구, 을구. 표제부는 집의 기본 정보(주소, 면적, 용도 등), 갑구는 소유권 관련 이력, 을구는 근저당, 가압류, 전세권, 임차권 등 돈이 얽힌 권리관계가 적혀 있어요. 사기꾼들은 바로 이 을구를 악용해요.

 

예를 들어, 을구에 이미 근저당이 2억 잡혀 있는 집에 보증금 1억 5천 전세 계약을 맺으면 어떤 일이 생길까요? 집이 경매로 넘어갔을 때 은행이 먼저 돈을 가져가고, 세입자는 남은 금액도 못 받는 일이 생겨요. 이걸 ‘깡통전세’라고 부르죠.

 

등기부등본만 제대로 봐도 이런 사기를 충분히 피할 수 있어요. 하지만 대부분은 “중개사가 확인해줬겠지”라는 생각으로 등기부를 직접 확인하지 않아요. 내 보증금을 지킬 수 있는 건 결국 내가 직접 확인한 서류뿐이에요.

 

📋 등기부등본 구성요소 정리표

구성	내용	중요도
표제부	주소, 면적, 구조 등 기본 정보	★☆☆
갑구	소유권 이전, 말소 등 소유권 정보	★★☆
을구	근저당, 가압류 등 채권 관련 정보	★★★

 

내가 생각했을 때, 등기부등본을 제대로 읽는 것만으로도 90% 이상의 전세사기를 피할 수 있다고 느꼈어요. 단돈 700원짜리 서류지만, 그 안에는 수천만 원을 지킬 수 있는 정보가 담겨 있답니다. 그러니 절대 남에게 맡기지 말고 직접 확인하세요.

 

다음 섹션에서는 등기부등본을 열람하기 전에 미리 준비해둬야 할 핵심 서류들을 소개할게요. 📌

📌 열람 전 반드시 체크할 준비 서류

등기부등본을 열람하기 전에 몇 가지 기본 서류와 정보를 미리 확보해두면, 정확한 해석이 훨씬 쉬워져요. 단순히 등기부를 발급받는 것만으로는 위험 요소를 놓칠 수 있기 때문에, 관련된 문서와 정보를 함께 보는 게 중요해요.

 

첫 번째는 건축물대장이에요. 건축물대장은 해당 건물의 용도, 구조, 층수, 호수까지 확인할 수 있는 문서로, 등기부등본과 함께 봐야 전체 맥락이 파악돼요. 다세대인지, 다가구인지, 불법 건축물은 아닌지 확인할 수 있어요.

 

두 번째는 임대차계약서 초안 또는 중개사가 제시한 매물 정보예요. 여기에 명시된 주소지와 등기부등본, 건축물대장에 나오는 정보가 정확히 일치하는지 대조해봐야 해요. 주소나 호수가 한 글자만 달라도 법적으로 문제가 생길 수 있어요.

 

세 번째는 시세 자료예요. 국토부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산, KB시세 등에서 인근 지역의 전세가·매매가를 확인하고, 이상하게 저렴한 전세 매물은 반드시 의심해야 해요. 시세보다 20% 이상 저렴한 매물은 깡통전세일 가능성이 커요.

 

📎 등기부 열람 전 준비 서류 정리표

서류	확인 목적	발급 방법
건축물대장	건물 용도/구조 확인	정부24, 민원24
계약서 초안	주소·면적 일치 여부 확인	중개사에게 요청
전세 시세 자료	시세 이상 여부 판단	네이버 부동산, 실거래가 시스템

 

등기부등본 하나만으로는 ‘위험하다’는 느낌은 받을 수 있어도, 왜 위험한지를 파악하긴 어려워요. 그래서 연관 서류를 함께 준비해서 전체 그림을 보고 비교하는 것이 전세사기 예방의 핵심이에요.

 

이제 다음 섹션에서는 등기부에서 딱 3가지만 보면 위험 매물을 걸러낼 수 있는 핵심 키워드, 근저당, 가압류, 가등기를 아주 쉽게 정리해드릴게요. 📄

 

📄 근저당, 가압류, 가등기 – 이 3가지만 구별하세요

등기부등본에서 가장 먼저 봐야 할 키워드는 단 세 가지예요. 바로 근저당, 가압류, 가등기. 이 세 단어만 제대로 이해해도 전세사기를 막는 데 큰 도움이 돼요. 실제로 위험한 매물 대부분이 이 세 가지 중 하나 이상을 포함하고 있답니다.

 

근저당은 가장 흔한 권리예요. 은행에서 집을 담보로 돈을 빌릴 때 설정되는데, 등기부등본에는 ‘채권최고액’이라는 형태로 기록돼요. 예를 들어 채권최고액이 2억이면, 집주인이 실제로 1억만 빌렸더라도 은행은 2억까지 회수할 수 있어요. 이 금액보다 보증금이 낮으면 위험해요.

 

가압류는 집주인이 다른 사람에게 돈을 빌리고 안 갚아서, 법원이 미리 채권자에게 권리를 보호해주는 조치예요. 이게 있는 집은 이미 재정상태가 좋지 않다는 뜻이에요. 특히 가압류가 많다면 경매 가능성도 높아져요.

 

가등기는 미래에 소유권을 넘기기로 약속된 상태예요. 예를 들어 분양권을 매매했거나, 매매계약만 체결된 경우예요. 이런 경우 소유권 이전이 확정되면 세입자는 순식간에 무권리자가 될 수 있어요. 가등기가 있으면 무조건 계약 피하는 게 좋아요.

 

📄 위험 키워드 3종 요약 정리표

구분	정의	주의 포인트
근저당	집을 담보로 한 대출	채권최고액 > 보증금이면 위험
가압류	채무불이행 시 미리 권리 설정	이미 재정불안 경고
가등기	미래 소유권 이전 약속	진짜 소유자가 바뀔 수 있음

 

이 세 가지 단어는 반드시 등기부등본을 열람할 때 체크해야 해요. 을구 항목에서 ‘근저당권설정’, ‘가압류’, ‘가등기’가 하나라도 보이면, 그 집은 절대 그냥 넘어가면 안 되는 매물이에요. 반드시 이유를 따져보고, 전문가와 상담해야 해요.

 

다음 섹션에서는 실제 등기부등본을 캡처해서 어떤 형태로 표시되는지, 진짜 위험 매물 사례를 통해 보여드릴게요. 🔍

 

🔍 실제 등기부 캡처로 보는 위험 사례

이제부터는 말로만 듣던 전세사기, 실제 등기부등본에서는 어떻게 나타나는지 한눈에 보여드릴게요. 아래는 실물 등기부등본을 참고한 예시예요. 실제 계약 직전에 이런 등기부를 보고도 ‘설마’ 하고 계약했다가 큰 피해를 본 사례들이 많아요.

 

사례 1 – 근저당이 보증금을 초과한 경우
- 채권최고액: 210,000,000원
- 보증금: 180,000,000원
→ 이 경우 보증금이 근저당보다 낮기 때문에, 집이 경매로 넘어갈 경우 은행이 먼저 가져가고 세입자는 돌려받기 어려워요.

 

사례 2 – 가압류 다수 존재
- 갑구/을구에 “OO캐피탈 가압류”, “○○카드 가압류” 총 3건
→ 이건 집주인이 이미 다수의 채무 불이행 중이라는 신호예요. 언제든지 경매로 넘어갈 수 있기 때문에, 계약 자체를 피해야 해요.

 

사례 3 – 가등기 설정된 매물
- 을구: “소유권이전청구권 가등기”
→ 현재 소유자가 향후 변경될 예정이라는 뜻이에요. 내가 계약한 임대인이 갑자기 소유자가 아니게 되는 상황이 발생할 수 있어요. 이 역시 매우 위험해요.

 

⚠️ 실제 사기 의심 매물 등기 상태 요약

사례 번호	문제 항목	위험 요인	판단
1	채권최고액 2.1억	보증금보다 큼	계약 금지
2	가압류 3건	경매 가능성 높음	계약 금지
3	가등기 존재	소유권 이전 예정	계약 금지

 

이런 등기 상태는 계약서에 아무리 좋은 조항을 넣어도 법적으로 보증금 우선순위를 지키기 어렵기 때문에, 계약 자체를 피하는 것이 최선이에요. 절대 “중개사가 확인했다”는 말에 안심하지 말고, 내가 직접 등기 내용을 분석하세요.

 

다음 섹션에서는 소유자가 아닌 사람이 계약을 제안할 때 생기는 문제, 즉 대리 계약의 함정에 대해 설명할게요. 🧾

 

🧾 소유자가 아닌 임대인? 대리 계약의 함정

전세계약을 할 때 계약 상대방이 등기부등본에 나온 소유자 본인이 아닐 경우, 무조건 긴장해야 해요. "대리인입니다", "아버지 대신 계약합니다", "소유주가 해외에 있어서 제가 진행합니다" 같은 말은 사기 시도일 수 있어요.

 

실제로 전세사기 사례 중 다수는 대리 계약을 위장한 사기였어요. 대리인이 계약서를 작성하고, 나중에 "소유자와 무관하다", "위임받지 않았다"며 보증금 반환을 거부하는 일이 종종 발생해요. 대리인 계약은 매우 엄격한 서류 확인이 필요해요.

 

대리 계약일 경우에는 반드시 인감증명서, 위임장, 소유자의 신분증 사본이 필요해요. 그리고 위임장이 ‘임대차계약’ 명확히 포함하고 있는지, 계약 당일자와 일치하는지까지 확인해야 해요. 이 중 하나라도 빠지면 계약하면 안 돼요.

 

가짜 대리인일 경우, 보증금을 돌려받을 방법이 거의 없어요. 민사소송을 걸어도 책임자가 없고, 전입신고를 해도 효력이 불완전해져요. 대리 계약은 꼭꼭 문서로 증명된 상황에서만 진행하세요.

 

🧾 대리 계약 시 반드시 받아야 할 서류

서류 명	용도	주의사항
위임장	소유자가 대리인에게 권한 위임	임대차 목적 명시 필수
인감증명서	위임장과 소유자 동일인 증명	3개월 이내 발급본
신분증 사본	소유자 본인 확인	실물 확인 후 복사

 

중개사가 "괜찮다", "많이들 이렇게 한다"고 말하더라도, 대리계약은 내가 책임을 져야 할 가능성이 높기 때문에 절대 가볍게 처리하면 안 돼요. 조금이라도 의심된다면 계약을 미루고, 전문가의 상담을 받는 것이 가장 안전한 선택이에요.

 

다음 섹션에서는 많은 분들이 헷갈려하는 등기부등본 열람 방법 – 정부24 vs 대법원 등기소의 차이와 사용법을 알려드릴게요. 📲

 

📲 등기부등본 열람하는 방법 – 정부24 vs 대법원

등기부등본은 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 발급받을 수 있어요. 둘 다 공식적인 사이트지만 기능과 사용법, 발급 방식에 차이가 있기 때문에 목적에 맞게 선택하는 게 좋아요.

 

정부24는 간단한 주소 입력으로 등기부를 연결해서 열람할 수 있는 서비스예요. 다만 이건 실제로는 대법원 등기소 시스템과 연동된 링크로 연결되기 때문에, 결국 열람 과정은 비슷하답니다.

 

대법원 인터넷등기소는 가장 정확하고 최신 정보를 제공하는 공식 시스템이에요. 여기서는 주소나 지번 검색으로 등기부를 직접 찾아보고, PDF로 저장하거나 출력까지 가능해요. 모바일보다는 PC 이용이 훨씬 편리해요.

 

열람에는 건당 수수료 700원~1,000원이 들고, 카드결제 또는 간편결제가 가능해요. 전자문서로 저장해 두는 게 가장 효율적이며, 출력본은 계약서와 함께 보관하는 걸 추천해요.

 

📲 등기부 열람 방법 비교표

항목	정부24	대법원 등기소
접근성	모바일 편리함	PC 최적화
정보 최신성	등기소 연동	가장 최신 데이터
출력/저장	캡처만 가능	PDF 저장, 인쇄 가능
결제 방식	간편결제 지원	카드결제 중심

 

가장 추천하는 방식은 대법원 인터넷등기소를 통해 직접 주소 검색 → PDF 다운로드 → 보관이에요. 내가 계약할 집의 법적 상태를 언제든 다시 확인할 수 있게 되거든요.

 

다음 섹션에서는 등기부를 봐도 놓치기 쉬운 헷갈리는 착각 사례들을 소개할게요. 아무리 많이 봐도, 이 실수 한 번이면 그대로 사기 피해가 생길 수 있어요. 📛

 

📛 잘못 해석하면 낭패 보는 등기부 착각 사례

등기부등본은 누가 봐도 똑같은 정보를 제공하지만, 해석하는 사람에 따라 결과는 천차만별이에요. 특히 사기 매물일수록 오히려 등기부가 '깨끗해 보이도록 위장'되어 있는 경우도 있어요. 그래서 흔히 하는 착각들을 반드시 알고 피해야 해요.

 

착각 1. 근저당 설정은 있지만 채무가 없다?
→ 채권최고액은 은행이 받을 수 있는 최대 금액을 뜻해요. 대출이 ‘얼마 남았는지’는 등기부에 안 나와요. 그래서 “대출 거의 없어요”라는 말을 믿고 계약했다가 큰 피해를 보는 경우가 많아요.

 

착각 2. 갑구에 소유자가 ‘몇 년 동안 그대로’라서 안전하다?
→ 오히려 사기 세력은 명의를 계속 고정시켜서 신뢰를 유도하기도 해요. 실제 계약자와 소유자가 다르거나, 이미 매매계약이 끝나고 가등기만 남은 경우도 있으니 을구까지 반드시 함께 봐야 해요.

 

착각 3. 전세권 설정되어 있으니 안전하다?
→ 전세권 설정은 보통 별도로 공증 비용이 들기 때문에 실제는 계약만 하고 전세권을 설정하지 않는 경우가 대부분이에요. 전세권이 없다고 해서 불법은 아니지만, 있다면 내 권리 우선순위가 보장된다는 장점이 있어요. 단, 설정일자가 중요한 판단 기준이에요.

 

📛 자주 하는 등기부 해석 오류 정리표

착각	실제 의미	주의 사항
근저당 있지만 대출 없다고 함	최고액 기준, 실제 금액 확인 불가	은행 우선변제 가능
소유자 오래 유지돼서 안전	명의 고정도 사기 수법 가능	가등기·매매 여부 확인
전세권 설정돼서 무조건 안전	설정일자에 따라 순위 밀릴 수 있음	등기일 + 확정일자 확인

 

등기부등본을 읽는 건 ‘정보 해석력’이 필요한 일이에요. 내용은 같지만 어떻게 받아들이느냐에 따라 내 보증금이 달라질 수 있답니다. 그래서 조금이라도 애매하거나 불안하면, 계약 전 전문가 상담을 받는 것도 좋은 방법이에요.

 

이제 마지막으로, 등기부등본과 관련해서 가장 많이 물어보는 질문 8가지를 정리해드릴게요. 실제 상담에서 자주 등장하는 질문들이에요! ❓

 

❓ 등기부 관련 Q&A – 자주 묻는 질문

Q1. 등기부등본은 하루에 몇 번까지 발급할 수 있나요?

 A1. 횟수 제한은 없어요. 건당 수수료(열람 700원, 발급 1,000원)만 납부하면, 하루에도 여러 번 열람하고 출력할 수 있어요.

 

Q2. 등기부등본 발급 시 주민번호나 개인정보가 포함되나요?

 A2. 아니요. 열람용, 발급용 모두 주민등록번호 뒷자리는 비공개로 처리되며, 이름 외에는 개인식별 정보가 나오지 않아요.

 

Q3. 열람과 발급의 차이는 무엇인가요?

 A3. 열람은 온라인으로 내용을 화면에서만 확인하는 방식이고, 발급은 PDF 저장 또는 인쇄가 가능한 공식 서류 형태예요. 계약용은 발급본이 더 적절해요.

 

Q4. 등기부등본 열람 시 주소는 정확히 어떻게 입력해야 하나요?

 A4. 지번주소 기준으로 입력해야 하며, 도로명 주소는 검색이 제한돼요. 정확한 지번은 건축물대장에서 확인 후 입력하는 것이 정확해요.

 

Q5. 공동명의일 경우, 등기부등본에 어떻게 표시되나요?

 A5. 공동소유자는 모두 갑구에 표기돼요. 각각의 지분 비율과 이름이 명확히 나와 있으므로, 계약 시 전체 소유자와 계약이 필요한지 반드시 확인해야 해요.

 

Q6. 근저당이 설정돼 있어도 안전한 경우가 있나요?

 A6. 보증금이 채권최고액보다 낮고, 전입신고+확정일자가 선순위라면 상대적으로 안전할 수 있어요. 그러나 위험도는 항상 존재하니 보증보험 가입이 권장돼요.

 

Q7. 가등기 말소는 어떻게 확인하나요?

 A7. 가등기 말소는 등기부에 '말소'라고 표시돼 있어요. 말소 여부는 꼭 '을구' 항목에서 해당 문구가 있는지 직접 확인해야 해요.

 

Q8. 등기부등본 열람만으로 계약 여부를 판단해도 되나요?

 A8. 아니요. 등기부는 중요한 참고자료지만, 건축물대장, 시세 정보, 확정일자, 계약 조건 등도 함께 확인해야 해요. 종합적인 정보 판단이 전세사기 예방의 핵심이에요.

 

✅ 마무리 – 계약 전 마지막 5분 확인 포인트

등기부등본은 어렵고 복잡한 서류 같지만, 핵심만 이해하면 누구나 위험 매물을 구별할 수 있는 강력한 무기가 돼요. 지금까지 소개한 내용대로만 실천해도, 대부분의 전세사기를 예방할 수 있어요.

 

계약서에 도장을 찍기 전, 마지막 5분만 투자해도 수천만 원의 피해를 막을 수 있어요. 아래 점검표를 체크하며 하나씩 확인해보세요. 단 한 항목이라도 미확인 상태라면 계약을 보류해야 해요.

 

🧾 전세계약 전 마지막 5분 점검표

체크 항목	확인 여부
등기부등본 열람 및 근저당 확인	✅
가압류·가등기 여부 확인	✅
건축물대장으로 용도 및 구조 점검	✅
전입신고 + 확정일자 준비 완료	✅
HUG 보증보험 가입 가능 여부 확인	✅
임대인이 소유자인지, 대리인 시 서류 보유 여부	✅

 

이제부터라도 등기부등본을 보는 습관을 들이면, 전세계약의 80%는 성공했다고 봐도 돼요. 단 5분의 점검이 수천만 원을 지키는 결정적 순간이 될 수 있으니, 절대 소홀히 하지 마세요.

 

이 글이 당신의 보증금을 지키는 데 도움이 되었다면 꼭 저장해 두시고, 필요할 때마다 다시 꺼내보세요. 

전세사기 없는 안전한 계약을 응원해요. 🏡