부동산 매매계약서 작성 가이드｜필수 항목·주의사항 한눈에 보기

부동산 매매계약서는 부동산 거래의 핵심 문서로, 매도인과 매수인 간의 권리와 의무를 명확히 규정하는 법적 효력을 가진 중요한 서류예요. 계약서 작성 시 필수 항목을 빠짐없이 기재하고, 특약사항을 꼼꼼히 검토해야 추후 분쟁을 예방할 수 있답니다. 오늘은 부동산 매매계약서 작성 시 반드시 알아야 할 핵심 사항들을 자세히 알아볼게요! 🏠

 

2025년 현재 부동산 시장은 다양한 규제와 정책 변화로 인해 계약서 작성이 더욱 중요해졌어요. 특히 전자계약 시스템이 활성화되면서 온라인으로도 안전한 거래가 가능해졌지만, 여전히 계약서의 내용을 정확히 이해하고 작성하는 것이 무엇보다 중요해요. 나의 경험상 계약서 한 줄 한 줄이 수억 원의 재산과 직결되기 때문에 신중하게 접근해야 한답니다.

📝 매매계약서 필수 기재사항

부동산 매매계약서에는 법적으로 반드시 포함되어야 할 필수 기재사항들이 있어요. 먼저 부동산의 표시가 정확해야 해요. 소재지, 지번, 면적, 건물의 구조와 용도 등을 등기부등본과 일치하게 기재해야 하죠. 특히 면적의 경우 전용면적과 공급면적을 구분해서 명시하고, 평수와 제곱미터를 함께 표기하면 혼란을 방지할 수 있어요.

 

매매대금과 지불방법도 구체적으로 명시해야 해요. 총 매매대금을 한글과 숫자로 병기하고, 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 지급일자를 명확히 적어야 해요. 계약금은 통상 매매대금의 10% 정도로 설정하는데, 이는 계약 해제 시 위약금의 기준이 되기도 한답니다. 중도금은 필요에 따라 1회 또는 여러 회로 나누어 설정할 수 있어요.

 

소유권 이전 시기와 인도 시기도 중요한 항목이에요. 일반적으로 잔금 지급과 동시에 소유권 이전등기 서류를 교부받고, 부동산을 인도받게 되죠. 하지만 임대차 승계 여부나 현재 거주 상태에 따라 인도 시기를 별도로 정할 수도 있어요. 이때는 명도 기한과 지체상금을 함께 약정하는 것이 좋아요.

 

매도인과 매수인의 인적사항도 빠짐없이 기재해야 해요. 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처를 정확히 적고, 등기부상 소유자와 매도인이 일치하는지 반드시 확인해야 해요. 공동명의인 경우 모든 소유자가 계약 당사자가 되어야 하며, 대리인이 계약하는 경우 위임장과 인감증명서를 첨부해야 한답니다.

🏘️ 부동산 유형별 필수 확인사항

부동산 유형	필수 확인사항	주의점
아파트	관리비 정산, 장기수선충당금	특별수선충당금 승계 여부
단독주택	건축물대장, 토지대장 일치	무허가 증축 여부
상가	권리금, 임대차 현황	영업권 양도 포함 여부

 

부동산 유형에 따라 추가로 확인해야 할 사항들이 달라요. 아파트의 경우 관리비 정산 기준일을 명확히 하고, 장기수선충당금이나 특별수선충당금의 승계 여부를 정해야 해요. 단독주택은 건축물대장과 실제 건물이 일치하는지, 무허가 증축이 없는지 확인이 필요하죠. 상가는 권리금과 시설비, 임대차 승계 문제를 명확히 해야 한답니다.

 

계약서에는 부동산의 현재 상태도 구체적으로 기재하는 것이 좋아요. 시설물의 고장 여부, 하자 사항, 수리가 필요한 부분 등을 명시하고, 누가 수리할 것인지도 약정해야 해요. 특히 누수나 곰팡이 같은 하자는 추후 큰 분쟁의 원인이 될 수 있으니 꼼꼼히 확인하고 기록해두세요.

 

세금과 공과금 정산 방법도 명시해야 해요. 재산세, 종합부동산세 등의 정산 기준일을 정하고, 전기료, 수도료, 가스료 등 공과금의 정산 방법을 약정해요. 일반적으로 잔금일을 기준으로 일할 계산하여 정산하는데, 이를 명확히 기재하지 않으면 나중에 문제가 될 수 있어요.

 

중개수수료에 대한 내용도 포함시키는 것이 좋아요. 법정 중개수수료율을 확인하고, 매도인과 매수인이 각각 부담할 금액을 명시해요. 중개수수료는 거래가액에 따라 요율이 달라지는데, 2025년 기준 9억 원 이상은 0.9% 이내, 6억~9억 원은 0.5% 이내, 6억 원 미만은 0.6% 이내예요.

💼 특약사항 작성법

특약사항은 매매계약서의 핵심이라고 할 수 있어요. 표준 계약서 양식에 없는 당사자 간의 특별한 약정을 기재하는 부분으로, 분쟁 예방에 매우 중요한 역할을 해요. 특약사항은 구체적이고 명확하게 작성해야 하며, 양 당사자가 충분히 이해하고 동의한 내용이어야 해요.

 

융자금 승계에 관한 특약은 가장 흔하게 사용되는 특약이에요. 매도인의 대출금을 매수인이 승계하는 경우, 승계 금액과 조건을 명확히 기재해야 해요. "매도인의 00은행 대출금 0억 원을 매수인이 승계하며, 승계 불가 시 계약은 자동 해제되고 계약금은 반환한다"와 같이 구체적으로 작성하세요.

 

등기부상 권리관계 정리에 대한 특약도 중요해요. 근저당권, 가압류, 가처분 등이 설정되어 있는 경우, 이를 언제까지 말소할 것인지 명시해야 해요. "매도인은 잔금일까지 등기부상 모든 권리관계를 말소하여 완전한 소유권을 이전한다"라고 기재하면 안전해요.

 

임대차 승계 관련 특약도 신중하게 작성해야 해요. 현재 임차인이 있는 경우, 보증금과 월세, 계약기간 등을 명시하고 승계 여부를 결정해요. 임대차를 승계하지 않는 경우 "매도인은 잔금일까지 임차인을 완전히 퇴거시키고 명도한다"라고 명확히 기재하세요.

📋 특약사항 체크리스트

구분	특약 내용	작성 예시
하자담보책임	숨은 하자 발견 시 책임	인도 후 6개월 내 하자 발견 시 매도인 부담
계약해제조건	특정 조건 미충족 시 해제	대출 미승인 시 계약 자동 해제
부속물 인수	가전, 가구 등 포함 여부	에어컨, 붙박이장 현 상태 인수

 

계약 해제 조건에 대한 특약도 반드시 포함시켜야 해요. 매수인의 대출이 승인되지 않거나, 매도인이 권리관계를 정리하지 못하는 경우 등 계약을 해제할 수 있는 조건을 명시해요. 이때 계약금 반환 여부와 손해배상 책임도 함께 약정하는 것이 좋아요.

 

부속물과 집기에 대한 특약도 놓치기 쉬운 부분이에요. 에어컨, 붙박이장, 빌트인 가전 등을 포함하여 거래하는지 명확히 해야 해요. "현재 설치된 시스템 에어컨 3대와 붙박이장은 현 상태 그대로 매수인에게 인도한다"와 같이 구체적으로 기재하세요.

 

하자담보책임에 대한 특약도 중요해요. 일반적으로 인도 후 발견되는 숨은 하자에 대해 매도인이 책임지는 기간을 정해요. 주택의 경우 통상 6개월에서 1년 정도로 설정하는데, 이 기간 동안 발견되는 중대한 하자는 매도인이 수리하거나 손해를 배상하도록 약정해요.

 

특약사항 작성 시 주의할 점은 법률에 위반되는 내용은 효력이 없다는 거예요. 예를 들어 "어떠한 경우에도 계약금을 반환하지 않는다"와 같은 특약은 무효가 될 수 있어요. 또한 너무 일방적이거나 불공정한 특약도 문제가 될 수 있으니 균형 잡힌 내용으로 작성해야 해요.

💰 계약금과 중도금 설정

계약금은 매매계약의 성립을 증명하고 계약 이행을 담보하는 중요한 역할을 해요. 일반적으로 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 설정하는데, 이는 관례적인 비율이며 당사자 간 합의로 조정할 수 있어요. 계약금이 너무 적으면 계약 구속력이 약해지고, 너무 많으면 매수인에게 부담이 될 수 있어요.

 

계약금 지급 방법도 중요한데요, 현금보다는 계좌이체나 자기앞수표로 지급하는 것이 안전해요. 계약금을 지급할 때는 반드시 영수증을 받고, 입금 내역을 보관해야 해요. 중개사무소에서 계약하는 경우 중개사가 입회하에 계약금을 주고받는 것이 일반적이에요.

 

중도금은 계약금과 잔금 사이에 지급하는 금액으로, 거래 금액이 크거나 잔금 지급일까지 기간이 긴 경우 설정해요. 중도금은 1회 또는 여러 회로 나누어 지급할 수 있으며, 각 회차별 금액과 지급일을 명확히 정해야 해요. 보통 매매대금의 20~40% 정도를 중도금으로 설정하죠.

 

계약금과 중도금의 법적 성격이 다르다는 점도 알아두세요. 계약금은 해약금의 성격을 가지고 있어서, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 배상하면 계약을 해제할 수 있어요. 하지만 중도금을 지급한 후에는 이러한 해제권이 소멸되므로 신중하게 결정해야 해요.

💸 대금 지급 일정 예시

구분	비율	금액(5억 기준)	지급시기
계약금	10%	5천만원	계약 당일
중도금	30%	1억 5천만원	계약 후 30일
잔금	60%	3억원	계약 후 60일

 

대금 지급 시기를 정할 때는 매수인의 자금 조달 계획을 고려해야 해요. 대출을 받아야 하는 경우 대출 승인과 실행에 필요한 기간을 감안하여 중도금과 잔금 일정을 정하세요. 특히 주택담보대출의 경우 승인까지 2~3주 정도 소요되므로 여유 있게 일정을 잡는 것이 좋아요.

 

융자금을 승계하는 경우 계약금과 중도금 설정이 달라질 수 있어요. 승계할 융자금을 제외한 나머지 금액을 기준으로 계약금과 중도금을 계산해야 해요. 예를 들어 5억 원 매매에 2억 원 융자 승계 시, 실제 지급할 3억 원을 기준으로 계약금 10%인 3천만 원을 설정하는 식이죠.

 

계약금이나 중도금 지급이 지연되는 경우를 대비한 약정도 필요해요. 일반적으로 3~7일 정도의 유예기간을 두고, 그 기간 내에도 지급하지 않으면 계약을 해제할 수 있도록 약정해요. 지연 시 지연이자를 부과하는 조항을 넣기도 하는데, 연 12~15% 정도가 일반적이에요.

 

나의 생각으로는 계약금은 너무 많이 설정하지 않는 것이 좋아요. 만약 부득이한 사정으로 계약을 해제해야 할 경우 계약금을 포기해야 하는데, 금액이 크면 부담이 되기 때문이죠. 반대로 매도인 입장에서는 계약금이 적으면 매수인이 쉽게 계약을 파기할 수 있으니 적정 수준을 유지하는 것이 중요해요.

📄 필요서류와 확인사항

부동산 매매계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 할 서류들이 있어요. 가장 기본이 되는 것은 등기부등본이에요. 등기부등본은 부동산의 소유관계와 권리관계를 확인할 수 있는 공적 장부로, 계약 당일 발급받은 최신 등본으로 확인해야 해요. 인터넷등기소나 대법원 인터넷등기소에서 쉽게 발급받을 수 있어요.

 

등기부등본을 볼 때는 표제부, 갑구, 을구를 꼼꼼히 확인해야 해요. 표제부에서는 부동산의 표시사항이 실제와 일치하는지 확인하고, 갑구에서는 소유권과 관련된 사항을, 을구에서는 소유권 외의 권리관계를 확인해요. 특히 가압류, 가처분, 근저당권 설정 여부를 주의 깊게 봐야 해요.

 

건축물대장과 토지대장도 필수 확인 서류예요. 건축물대장에서는 건물의 구조, 용도, 면적, 건축연도 등을 확인할 수 있고, 위반건축물 여부도 알 수 있어요. 토지대장에서는 토지의 지목, 면적, 소유자 등을 확인해요. 이 서류들은 정부24나 지자체 홈페이지에서 발급받을 수 있어요.

 

토지이용계획확인서도 중요한 서류예요. 해당 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인할 수 있고, 각종 규제사항도 파악할 수 있어요. 특히 개발제한구역, 군사시설보호구역 등의 규제가 있는지 확인해야 해요. 향후 개발 가능성이나 건축 제한 사항을 미리 알 수 있어 투자 판단에 도움이 되죠.

📑 계약 시 필요서류 체크리스트

구분	매도인	매수인
신분증	주민등록증 또는 운전면허증	주민등록증 또는 운전면허증
인감도장	인감도장 및 인감증명서	도장(서명 가능)
등기권리증	등기권리증 또는 등기필정보	해당없음
주민등록등본	주민등록등본	주민등록등본

 

매도인의 신분 확인은 특히 중요해요. 등기부상 소유자와 매도인이 동일인인지 주민등록증으로 확인하고, 대리인이 계약하는 경우 위임장과 인감증명서를 확인해야 해요. 최근에는 전자본인확인 시스템을 활용하기도 하는데, 이 경우에도 본인 확인 절차를 철저히 거쳐야 해요.

 

매매계약서 작성 시 인감도장 사용을 권장해요. 특히 매도인은 소유권이전등기를 위해 인감증명서가 필요하므로 인감도장을 준비해야 해요. 인감증명서는 발급일로부터 3개월 이내의 것이어야 하며, 부동산 매도용으로 발급받은 것인지 확인해야 해요.

 

국세 및 지방세 완납증명서도 확인이 필요해요. 매도인에게 체납된 세금이 있으면 소유권이전이 제한될 수 있기 때문이에요. 특히 종합부동산세나 재산세 체납 여부를 확인하고, 체납이 있다면 잔금에서 공제하고 대납하는 방법을 약정할 수 있어요.

 

아파트나 빌라의 경우 관리비 납부확인서도 필요해요. 관리비, 장기수선충당금 등의 체납 여부를 확인하고, 체납금이 있다면 정산 방법을 정해야 해요. 관리사무소에서 발급받을 수 있으며, 최근 6개월간의 납부 내역을 확인하는 것이 좋아요.

⚠️ 계약시 주의사항

부동산 매매계약 시 가장 주의해야 할 점은 권리분석이에요. 등기부등본만 믿지 말고 실제 점유 상태와 임대차 현황을 직접 확인해야 해요. 특히 전세나 월세 임차인이 있는 경우, 임대차계약서를 확인하고 보증금 반환 의무를 누가 부담할지 명확히 해야 해요. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 있다면 더욱 신중해야 하죠.

 

이중계약 위험도 조심해야 해요. 매도인이 여러 사람과 계약을 체결하는 경우가 있는데, 이를 방지하기 위해 계약 즉시 가등기나 처분금지가처분을 신청하는 방법이 있어요. 특히 시세보다 저렴한 매물이나 급매물의 경우 더욱 주의가 필요해요. 계약금 지급 후 바로 등기부등본을 다시 확인하는 습관을 가지세요.

 

개발 규제나 건축 제한 사항도 반드시 확인해야 해요. 그린벨트, 농지, 산지 등은 개발이 제한되거나 전용 허가가 필요할 수 있어요. 토지거래허가구역이나 투기과열지구 지정 여부도 확인해야 하고, 이 경우 추가적인 절차나 제한이 있을 수 있어요. 지자체 도시계획과에 문의하면 정확한 정보를 얻을 수 있어요.

 

도로 접도 여부와 건축 가능 여부도 중요한 확인 사항이에요. 맹지나 도로에 접하지 않은 토지는 건축이 불가능할 수 있고, 재건축이나 신축 시 문제가 될 수 있어요. 도로 폭이 4m 이상인지, 건축선 후퇴가 필요한지 등을 확인해야 해요. 특히 구획정리가 되지 않은 지역은 더욱 꼼꼼히 확인이 필요해요.

🚨 계약 전 필수 확인사항

확인항목	확인방법	주의사항
실거래가	국토부 실거래가 공개시스템	시세 대비 과도하게 높거나 낮은지 확인
재개발/재건축	지자체 도시계획과 문의	조합원 자격, 분담금 확인
하자 여부	직접 방문 확인	누수, 균열, 곰팡이 등

 

실거래가 확인도 빼놓을 수 없는 절차예요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 지역의 최근 거래 가격을 확인할 수 있어요. 시세보다 지나치게 비싸거나 싸다면 그 이유를 파악해야 해요. 급매물이라고 해서 무조건 좋은 것은 아니며, 숨겨진 문제가 있을 수 있으니 주의하세요.

 

계약서 작성은 반드시 당사자들이 모두 참석한 자리에서 해야 해요. 대리인이 계약하는 경우 위임의 범위와 조건을 명확히 확인하고, 위임장과 인감증명서의 진위를 확인해야 해요. 계약서는 여러 부 작성하여 각자 보관하고, 중개사도 1부를 보관하도록 해요.

 

특별히 주의할 점은 계약 조건을 구두로만 약속하지 말고 반드시 계약서에 명시해야 한다는 거예요. "나중에 해결하겠다"는 식의 애매한 약속은 분쟁의 원인이 되기 쉬워요. 모든 약속과 조건은 문서화하고, 애매한 표현은 피하며 구체적이고 명확하게 기재하세요.

 

마지막으로 계약 체결 후에도 지속적인 관리가 필요해요. 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 확인하여 새로운 권리관계가 설정되지 않았는지 확인하고, 현장 상태도 주기적으로 점검하세요. 문제가 발생하면 즉시 대응하여 피해를 최소화해야 해요.

🚫 계약해제와 손해배상

부동산 매매계약을 해제해야 하는 상황이 발생할 수 있어요. 계약 해제는 크게 약정 해제와 법정 해제로 나뉘는데, 약정 해제는 계약서에 명시된 조건에 따라 해제하는 것이고, 법정 해제는 민법에서 정한 사유로 해제하는 거예요. 가장 일반적인 것은 계약금을 활용한 해약금 약정에 의한 해제예요.

 

해약금에 의한 계약 해제는 중도금 지급 전까지만 가능해요. 매수인은 계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 배상하면 해제할 수 있어요. 예를 들어 5천만 원의 계약금을 지급했다면, 매수인은 5천만 원을 포기하고, 매도인은 1억 원을 배상해야 해제가 가능한 거죠.

 

계약 불이행으로 인한 해제도 있어요. 상대방이 계약 내용을 이행하지 않을 때 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있어요. 예를 들어 매도인이 약속한 날짜에 소유권이전등기 서류를 주지 않거나, 매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우가 해당돼요. 이 경우 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 후 해제할 수 있어요.

 

위약금과 손해배상금의 차이도 알아두세요. 위약금은 계약 위반 시 지급하기로 미리 정한 금액이고, 손해배상금은 실제 발생한 손해를 배상하는 거예요. 보통 계약서에 "위약금은 매매대금의 10%로 한다"와 같이 약정하는데, 이는 손해배상액의 예정으로 봐요. 실제 손해가 이보다 크더라도 추가 청구가 어려울 수 있어요.

⚖️ 계약 해제 사유별 처리방법

해제 사유	처리 방법	배상 책임
매수인 단순 변심	계약금 포기	계약금 상당액
매도인 단순 변심	계약금 배액 상환	계약금의 2배
융자 승계 불가	특약에 따라 처리	특약 내용에 따름
허위 매물	계약 무효 주장	손해배상 청구 가능

 

합의 해제도 가능해요. 양 당사자가 합의하면 언제든지 계약을 해제할 수 있어요. 이 경우 계약금 처리 방법과 각종 비용 부담을 명확히 정해야 해요. 합의해제서를 작성하여 서명날인하고, 각자 1부씩 보관하는 것이 안전해요. 중개수수료 처리 문제도 함께 정리해야 하죠.

 

계약 해제 시 중개수수료 문제도 중요해요. 원칙적으로 계약이 성립하면 중개수수료 지급 의무가 발생해요. 계약이 해제되더라도 중개사의 귀책사유가 없다면 수수료를 반환받기 어려워요. 다만 중개사의 잘못으로 계약이 해제된 경우에는 수수료 반환을 요구할 수 있어요.

 

소송으로 이어지는 경우도 있어요. 계약 해제나 손해배상에 대해 합의가 이루어지지 않으면 법적 절차를 밟게 되죠. 이때는 계약서와 관련 증빙서류가 중요한 증거가 되므로 모든 서류를 잘 보관해야 해요. 내용증명 우편을 활용하여 의사표시를 명확히 하는 것도 중요해요.

 

계약 해제를 예방하려면 처음부터 신중하게 계약해야 해요. 충분한 시간을 갖고 물건을 확인하고, 자금 계획을 철저히 세우며, 계약 조건을 명확히 하세요. 특히 특약사항을 통해 예상 가능한 문제 상황에 대한 해결 방법을 미리 정해두면 분쟁을 줄일 수 있어요.

❓ FAQ

Q1. 부동산 매매계약서는 꼭 공인중개사를 통해야 하나요?

 A1. 법적으로 반드시 공인중개사를 통해야 하는 것은 아니에요. 개인 간 직거래도 가능하지만, 전문가의 도움 없이 진행하면 위험할 수 있어요. 공인중개사는 권리분석, 시세 확인, 계약서 작성 등을 도와주고 거래사고 시 손해배상책임도 지므로 안전한 거래를 위해서는 중개사를 통하는 것을 권장해요.

 

Q2. 계약금은 얼마나 내는 것이 적당한가요?

 A2. 일반적으로 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 설정해요. 하지만 이는 관례일 뿐 법적 기준은 없어요. 거래 금액이 크면 5% 정도로 낮출 수도 있고, 경쟁이 치열한 매물은 20%까지 요구하기도 해요. 본인의 자금 사정과 해약 가능성을 고려하여 결정하세요.

 

Q3. 전세 있는 집을 매매할 때 주의사항은?

 A3. 전세 임차인의 계약 기간과 보증금을 확인하고, 임대차 승계 여부를 명확히 해야 해요. 승계하지 않는다면 매도인이 전세금을 반환하고 임차인을 내보내야 하는데, 이 과정이 순조롭지 않을 수 있어요. 전세금 반환 책임과 명도 시기를 특약으로 명시하세요.

 

Q4. 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?

 A4. 계약 당일, 중도금 지급 전, 잔금 지급 전 최소 3번은 확인해야 해요. 특히 잔금 지급 당일 아침에 최종 확인하는 것이 중요해요. 새로운 근저당이나 가압류가 설정되지 않았는지, 소유권에 변동이 없는지 확인하세요.

 

Q5. 융자금 승계가 안 되면 어떻게 하나요?

 A5. 융자 승계를 조건으로 계약했다면 특약에 따라 계약을 해제할 수 있어요. 이를 위해 "융자 승계 불가 시 계약은 자동 해제되며 계약금은 반환한다"는 특약을 넣어야 해요. 특약이 없다면 매수인이 현금으로 대체하거나 다른 대출을 받아야 할 수 있어요.

 

Q6. 계약 후 하자를 발견했을 때 대처법은?

 A6. 계약서에 하자담보책임 기간이 명시되어 있다면 그 기간 내에 매도인에게 수리나 손해배상을 요구할 수 있어요. 중대한 하자로 계약 목적을 달성할 수 없다면 계약 해제도 가능해요. 하자 발견 즉시 내용증명으로 통보하고 증거를 수집하세요.

 

Q7. 가계약금과 계약금의 차이는?

 A7. 가계약금은 본계약 전 매물을 확보하기 위해 지급하는 금액이고, 계약금은 정식 계약 시 지급하는 금액이에요. 가계약금도 일정 조건 하에 계약금으로 전환될 수 있지만, 법적 효력이 약하므로 가급적 정식 계약을 체결하는 것이 안전해요.

 

Q8. 부부 공동명의로 매수하려면?

 A8. 계약서에 매수인란에 부부 모두의 이름과 지분을 명시해야 해요. 예를 들어 "홍길동 지분 1/2, 김영희 지분 1/2"와 같이 기재하세요. 자금 출처에 따라 지분을 정하지 않으면 증여세 문제가 발생할 수 있으니 주의하세요.

 

Q9. 계약서 특약사항은 어떻게 작성하나요?

 A9. 특약사항은 구체적이고 명확하게 작성해야 해요. "잔금일까지", "계약일로부터 30일 이내" 등 시기를 명시하고, 조건과 결과를 분명히 해요. 애매한 표현은 피하고, 양 당사자가 이해하고 동의한 내용만 기재하세요.

 

Q10. 외국인이 한국 부동산을 매수할 때 추가 서류는?

 A10. 외국인등록증 또는 여권, 부동산 취득신고필증이 필요해요. 토지의 경우 외국인토지법에 따라 사전 허가나 신고가 필요할 수 있어요. 거주 목적인지 투자 목적인지에 따라 절차가 달라지니 전문가 상담을 받으세요.

 

Q11. 재개발 구역 매매 시 주의사항은?

 A11. 조합원 자격 승계 가능 여부, 분담금 예상액, 사업 진행 상황을 확인해야 해요. 관리처분계획 인가 후에는 거래가 제한될 수 있으니 시기도 중요해요. 조합 동의서와 관련 서류를 꼼꼼히 확인하고 전문가 자문을 받으세요.

 

Q12. 미등기 건물 거래는 위험한가요?

 A12. 미등기 건물은 소유권 보호를 받기 어렵고 담보 대출도 불가능해요. 불법 건축물일 가능성도 있어 매우 위험해요. 부득이하게 거래해야 한다면 등기 가능 여부를 먼저 확인하고, 등기 완료를 조건으로 계약하세요.

 

Q13. 경매로 취득한 부동산을 바로 매도할 수 있나요?

 A13. 소유권이전등기를 완료하면 바로 매도 가능해요. 다만 취득세와 양도소득세를 고려해야 하고, 단기 양도의 경우 중과세될 수 있어요. 임차인이 있다면 명도 문제도 해결해야 하니 충분한 준비가 필요해요.

 

Q14. 전자계약과 종이계약의 차이는?

 A14. 법적 효력은 동일하지만 전자계약이 더 안전할 수 있어요. 위변조가 어렵고 계약 내용이 시스템에 보관되기 때문이죠. 2025년 현재 부동산거래 전자계약시스템이 활성화되어 있으니 적극 활용하세요.

 

Q15. 대리인이 계약할 때 필요한 서류는?

 A15. 위임장, 위임인의 인감증명서, 인감도장, 신분증 사본이 필요해요. 위임장에는 위임 범위를 구체적으로 명시해야 하고, 인감증명서는 부동산 매도용으로 발급받은 것이어야 해요. 가족이라도 동일한 서류가 필요해요.

 

Q16. 농지나 임야 매매 시 추가 확인사항은?

 A16. 농지는 농지취득자격증명이 필요하고, 자경 목적이 아니면 취득이 제한될 수 있어요. 임야는 산지전용허가 가능 여부를 확인해야 해요. 개발제한구역이나 보전산지 여부도 중요하니 산림청이나 지자체에 문의하세요.

 

Q17. 상가 매매 시 권리금은 어떻게 처리하나요?

 A17. 권리금은 부동산 가격과 별도로 처리하는 것이 일반적이에요. 권리금 계약서를 별도로 작성하고, 영업권, 시설, 거래처 등 권리금 구성 항목을 명시해요. 세금 문제도 있으니 전문가 상담을 받으세요.

 

Q18. 잔금일을 연기하려면 어떻게 해야 하나요?

 A18. 상대방의 동의가 필요해요. 일방적으로 연기하면 계약 위반이 될 수 있어요. 사전에 협의하여 변경계약서를 작성하고, 연기에 따른 보상(지연이자 등)을 약정하세요. 구두 약속은 위험하니 반드시 서면으로 남기세요.

 

Q19. 주택 매매 시 취득세는 얼마나 되나요?

 A19. 2025년 기준 6억 이하는 1%, 6억 초과 9억 이하는 1~3%, 9억 초과는 3%예요. 1주택자는 감면 혜택이 있을 수 있고, 다주택자는 중과세될 수 있어요. 지방교육세와 농어촌특별세도 추가되니 정확한 계산은 세무사와 상담하세요.

 

Q20. 분양권 전매 시 주의사항은?

 A20. 전매제한 기간인지 확인하고, 시행사 승인이 필요한지 확인해야 해요. 프리미엄에 대한 양도소득세가 발생하고, 취득세도 납부해야 해요. 잔금 대출 승계 가능 여부도 중요하니 분양사무소에 문의하세요.

 

Q21. 공동소유 부동산 매도 시 절차는?

 A21. 모든 공유자의 동의가 필요해요. 공유자 전원이 매도인이 되어 계약서에 서명해야 하고, 각자의 인감증명서가 필요해요. 일부 지분만 매도하는 것도 가능하지만 매수인 찾기가 어려울 수 있어요.

 

Q22. 계약 후 시세가 급등/급락하면?

 A22. 이미 체결된 계약은 시세 변동과 관계없이 이행해야 해요. 일방적으로 가격을 변경할 수 없고, 계약을 파기하면 위약금을 물어야 해요. 다만 양 당사자가 합의하면 가격 조정이나 계약 해제가 가능해요.

 

Q23. 매매계약서 분실 시 재발급 방법은?

 A23. 중개사무소에 보관된 계약서 사본을 요청하세요. 중개사는 5년간 거래계약서를 보관할 의무가 있어요. 전자계약의 경우 시스템에서 재출력이 가능해요. 상대방이 보관한 계약서를 복사할 수도 있어요.

 

Q24. 건축 중인 건물 매매는 가능한가요?

 A24. 가능하지만 위험이 있어요. 준공 후 등기를 조건으로 계약하고, 공정률에 따라 대금을 지급하는 것이 안전해요. 건축허가서, 설계도면, 시공사 정보 등을 확인하고, 완공 보증이나 담보를 요구하세요.

 

Q25. 압류나 가압류가 있는 부동산 거래는?

 A25. 매도인이 채무를 변제하고 압류를 해제해야 정상 거래가 가능해요. 매매대금으로 채무를 변제하는 조건으로 계약할 수 있지만, 채권자와 사전 협의가 필요해요. 법원 허가가 필요한 경우도 있으니 전문가 도움을 받으세요.

 

Q26. 노후 주택 매매 시 체크포인트는?

 A26. 구조 안전진단, 석면 검사, 배관 상태, 단열 상태를 확인해야 해요. 재건축이나 리모델링 가능 여부도 중요해요. 수리 비용을 예상하여 매매가격에 반영하고, 하자담보책임 기간을 길게 설정하세요.

 

Q27. 법인이 부동산을 매수할 때 차이점은?

 A27. 법인등기부등본, 법인인감증명서, 이사회 의사록 등이 추가로 필요해요. 취득세가 개인보다 높고(4.6%), 법인세 과세 대상이 돼요. 대표이사가 단독으로 결정할 수 없는 경우 이사회 승인이 필요해요.

 

Q28. 신탁 부동산 매매 시 주의점은?

 A28. 신탁회사가 매도인이 되며, 실소유자(위탁자)의 동의가 필요할 수 있어요. 신탁계약 내용을 확인하고, 신탁 해지 조건과 시기를 명확히 해야 해요. 우선수익자가 있는지도 확인하세요.

 

Q29. 증여나 상속받은 부동산 매도 시 절차는?

 A29. 먼저 소유권이전등기를 완료해야 매도가 가능해요. 취득 당시 가액이 양도소득세 계산의 기준이 되므로 관련 서류를 보관하세요. 증여세나 상속세 납부 여부도 확인이 필요해요.

 

Q30. 매매계약 체결 장소는 어디가 좋나요?

 A30. 공인중개사사무소가 가장 안전해요. 중개사가 입회하여 신분 확인과 계약서 작성을 도와주고, CCTV로 계약 과정이 녹화되기도 해요. 부득이하게 다른 장소에서 계약한다면 신분 확인을 철저히 하고 계약 과정을 녹음하는 것도 방법이에요.