임대인 vs 임차인 보증보험 2026 ｜ 역할·보장 차이 비교분석

 

임대인 vs 임차인 보증보험 2026 ｜ 역할·보장 차이 비교분석

🏠 전세보증보험, 왜 지금 필수인가요?

전세사기 피해가 사회적 문제로 떠오르면서 전세보증보험의 중요성이 그 어느 때보다 커졌어요. 2023년부터 2025년까지 전국적으로 발생한 전세사기 피해액이 수조 원에 달하면서, 이제 보증보험 없이 전세 계약을 하는 것은 굉장히 위험한 선택이 되었답니다.

 

내가 생각했을 때 가장 혼란스러운 부분은 임대인이 가입하는 보증보험과 임차인이 가입하는 보증보험이 서로 다르다는 점이에요. 많은 분들이 이 두 가지를 혼동하시는데, 각각의 역할과 보장 범위가 완전히 달라요. 임대인 보증보험은 등록 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 것이고, 임차인 보증보험은 세입자가 자신의 보증금을 지키기 위해 선택적으로 가입하는 상품이에요.

 

2026년부터는 임대사업자의 보증보험 가입 기준이 더욱 강화되어요. 기존에 등록된 임대주택도 2026년 7월 1일부터 새로운 기준이 적용되기 때문에, 임대인과 임차인 모두 변화하는 제도를 정확히 이해해야 피해를 예방할 수 있어요.

 

전세보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증기관에서 대신 보증금을 지급해줘요. 보증기관은 이후 집주인에게 구상권을 행사하여 돈을 받아내는 구조예요. 이 시스템 덕분에 세입자는 법적 소송 없이도 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있답니다.

📋 전세보증보험 핵심 개념 정리표

구분	임대인 보증보험	임차인 보증보험
정식 명칭	임대보증금보증	전세보증금반환보증
가입 주체	등록 임대사업자	세입자(임차인)
가입 의무	법적 의무	선택 사항
보증료 부담	임대인 75% + 임차인 25%	임차인 100%

 

이 표에서 볼 수 있듯이 두 보험의 성격이 완전히 달라요. 등록 임대사업자의 주택에 거주하는 세입자라면 임대인이 이미 보증보험에 가입했을 가능성이 높고, 보증료도 75%를 임대인이 부담해요. 반면 일반 개인 집주인의 주택에 거주한다면 세입자가 직접 전세보증금반환보증에 가입해야 하고, 보증료 전액을 본인이 부담해야 해요.

 

⚖️ 임대인 보증 vs 임차인 보증 핵심 차이

임대인이 가입하는 임대보증금보증과 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증은 이름부터 비슷해서 많이 헷갈리시죠? 두 상품의 가장 큰 차이점은 바로 가입 의무와 보증료 부담 주체예요. 이 부분을 정확히 이해해야 내 상황에 맞는 보호 전략을 세울 수 있어요.

 

임대보증금보증은 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 따라 등록 임대사업자가 반드시 가입해야 하는 법적 의무 상품이에요. 가입하지 않으면 보증금의 최대 10%(한도 3천만 원) 과태료가 부과되고, 3회 이상 보증 가입 독촉을 받고도 미가입 시 임대사업자 등록이 말소될 수 있어요.

 

반면 전세보증금반환보증은 세입자가 자신의 판단에 따라 선택적으로 가입하는 상품이에요. 일반 개인 집주인에게 전세를 얻은 경우, 집주인은 이 보험에 가입할 의무가 없어요. 그래서 세입자가 스스로 보증금을 지키기 위해 가입해야 하고, 보증료도 100% 본인이 부담해야 해요.

 

국내 사용자 리뷰를 분석해보니, 가장 많이 언급된 혼란 포인트가 바로 이 부분이었어요. 많은 세입자분들이 집주인이 임대사업자인지 아닌지 확인하지 않고 계약했다가 나중에 보증보험 가입이 안 되어 있다는 사실을 알고 당황하시더라고요.

🔍 임대인 vs 임차인 보증보험 상세 비교표

비교 항목	임대보증금보증(임대인)	전세보증금반환보증(임차인)
근거 법령	민간임대주택법 제49조	주택임대차보호법
가입 시점	임차인 모집 전 필수	계약기간 1/2 경과 전 권장
보증 한도	공시가격 126% 이하	수도권 7억, 지방 5억
미가입 시 불이익	과태료 + 등록 말소 가능	보증금 피해 시 직접 소송
보증료율(연)	약 0.15~0.25%	0.097~0.211%(HUG 기준)

 

보증 한도에서도 차이가 있어요. 임대인 보증보험은 2026년 7월부터 공시가격의 126% 이하인 주택만 가입할 수 있어요. 이게 바로 126% 룰이라고 불리는 거예요. 선순위 채권과 임차 보증금의 합이 주택 가격의 90%를 넘으면 보험 가입이 안 되는 거죠.

 

임차인 전세보증금반환보증은 HUG 기준으로 수도권 7억 원, 지방 5억 원 한도가 있어요. 이 금액을 초과하는 고가 전세는 SGI 서울보증을 이용해야 하는데, 보증료율이 다소 높은 편이에요.

 

실질적으로 세입자 입장에서 가장 중요한 포인트는 내가 거주하는 주택의 집주인이 등록 임대사업자인지 확인하는 거예요. 등록 임대사업자라면 이미 임대보증금보증에 가입되어 있어야 하고, 보증료의 25%만 부담하면 되거든요. 일반 집주인이라면 직접 전세보증금반환보증에 가입해서 보증금을 보호받아야 해요.

 

🔑 임대인 보증보험 의무가입과 2026년 변경사항

2020년 8월 18일부터 민간임대사업자는 임대보증금보증 가입이 의무화되었어요. 이 제도는 세입자의 보증금을 체계적으로 보호하기 위해 만들어졌는데, 2024년부터 2026년까지 단계적으로 가입 기준이 강화되고 있어요.

 

2024년 11월부터 적용된 핵심 변화는 공시가격 126% 룰이에요. 기존에는 선순위 채권과 임차 보증금의 합이 집값의 100%까지 보증 가입을 허용했는데, 이제는 90%를 넘으면 보험 가입이 안 돼요. 주택 가격도 공시가격의 140%로 산정하기 때문에, 결과적으로 전세금이 공시가격의 126% 이하여야 가입할 수 있어요.

 

기존에 등록된 임대주택은 2026년 7월 1일까지 제도 개편이 유예돼요. 그래서 2026년 하반기부터는 모든 등록 임대주택에 새로운 기준이 일괄 적용되는 거예요. 임대사업자분들은 이 시점 전에 보증 갱신이나 신규 가입을 미리 준비해야 해요.

 

보증료 부담 비율은 민간임대주택법 시행령 제40조에 명시되어 있어요. 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담하도록 정해져 있어요. 예를 들어 연간 총 보증료가 40만 원이라면, 집주인이 30만 원을, 세입자가 10만 원을 내는 방식이에요.

📅 2026년 임대보증금보증 주요 변경사항

변경 항목	기존 기준	2026년 7월 이후
부채비율	100% 이하	90% 이하
주택가격 산정	공시가격 150%	공시가격 140%
오피스텔	공시가격 120%	공시가격 120%(유지)
부분보증	1년, 2년 가능	폐지

 

특히 주목할 점은 1년, 2년 부분 임대보증이 사라진다는 거예요. 기존에는 일부 금액만 보증하는 부분보증이 가능했는데, 2026년 7월부터는 보증금 전액을 보장해야 하는 것이 원칙이 돼요. 이로 인해 깡통전세 위험이 있는 주택은 아예 임대사업 등록 자체가 어려워질 수 있어요.

 

임대사업자가 보증 가입 후 1년이 지났으나 보증수수료를 재산정하지 않으면 보증계약이 해지될 수 있어요. 매년 보증료를 재산정하여 분할납부하는 것이 가능하니, 임대사업자분들은 갱신 시점을 꼭 체크해야 해요.

 

미가입 시 불이익도 상당해요. 보증금의 최대 10%(한도 3천만 원)의 과태료가 부과되고, 시장이나 군수, 구청장이 3회 이상 보증 가입을 독촉했는데도 가입하지 않으면 임대사업자 등록이 말소될 수 있어요.

🛡️ 임차인 전세보증금반환보증 완벽 가이드

일반 개인 집주인에게 전세를 얻었다면, 세입자가 직접 전세보증금반환보증에 가입해야 해요. 이 보험에 가입하면 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관에서 대신 지급해줘요. 가입 비용은 전액 세입자 부담이지만, 수억 원의 보증금을 지키기 위한 필수 안전장치예요.

 

전세보증금반환보증을 운영하는 기관은 크게 세 곳이에요. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험)이 있어요. 각 기관마다 가입 조건, 보증료, 보증 한도가 다르기 때문에 본인 상황에 맞는 곳을 선택해야 해요.

 

가입 조건의 핵심은 전입신고와 확정일자예요. 반드시 전입신고를 완료하고 확정일자를 받은 상태에서 신청해야 해요. 그리고 계약 기간의 절반이 경과하기 전에 가입하는 것이 좋아요. 너무 늦게 신청하면 가입이 거절될 수 있거든요.

 

2025년 3월 31일부터 HUG의 보증료율이 개편되었어요. 기존 연 0.115~0.154%에서 연 0.097~0.211%로 바뀌었어요. 전세가율 70%를 기준으로 최대 20% 인하되거나 최대 30% 인상되는 구조예요. 깡통전세 위험이 높은 주택은 보증료가 올라가고, 안전한 주택은 보증료가 내려가는 방식이에요.

🏠 전세보증금반환보증 가입 조건 체크리스트

체크 항목	필수 조건
전입신고	완료 필수
확정일자	부여 완료
계약 기간	1년 이상
보증금 한도	수도권 7억, 지방 5억 이하
선순위 채권	주택가격 대비 안전 범위
신청 시점	계약기간 1/2 경과 전

 

국내 사용자 리뷰를 분석해보니, 가입 거절 사례의 대부분이 선순위 채권 문제였어요. 집에 이미 많은 대출이 잡혀 있거나, 전세가율이 너무 높으면 보증 가입이 안 될 수 있어요. 그래서 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인해서 선순위 채권 규모를 파악해야 해요.

 

온라인 가입이 가능해서 편리해요. HUG는 공식 홈페이지에서 직접 신청할 수 있고, 은행 방문 없이도 처리할 수 있어요. 다만 서류 심사 과정에서 보완 요청이 올 수 있으니, 필요 서류를 미리 준비해두는 것이 좋아요.

 

2025년 9월부터는 HUG의 보증비율이 기존 70%에서 60%로 하향 조정된다는 발표도 있었어요. 보증금이 1억 원일 경우, 기존에는 7천만 원까지 보장받았는데 이제는 6천만 원까지만 보장받는 거예요. 나머지 40%는 직접 회수해야 하므로, 가입 전에 최신 약관을 꼭 확인하세요.

 

📊 HUG vs HF vs SGI 기관별 보증료 비교

전세보증금반환보증을 가입할 수 있는 세 기관의 차이점을 정확히 알아야 본인에게 유리한 선택을 할 수 있어요. 보증료, 한도, 가입 조건이 모두 다르기 때문에 꼼꼼히 비교해보세요.

 

HUG(주택도시보증공사)는 가장 많은 사람들이 이용하는 기관이에요. 공기업이라 안정성이 높고, 보증료도 중간 수준이에요. 2025년 3월 개편 이후 보증료율은 연 0.097~0.211%로, 전세가율에 따라 차등 적용되고 있어요.

 

HF(한국주택금융공사)는 보증료가 가장 저렴해요. 연 0.02~0.04% 수준으로, 같은 조건이라면 HUG나 SGI보다 훨씬 적은 비용으로 가입할 수 있어요. 다만 전세자금대출과 연계된 상품이라 대출 없이 단독 가입은 어려울 수 있어요.

 

SGI(서울보증보험)는 민간 보험사예요. 보증료율이 아파트 연 0.183%, 기타주택 연 0.208%로 가장 비싼 편이에요. 대신 보증 한도가 가장 유연해서, 수도권 7억 원을 초과하는 고가 전세나 법인 임차의 경우 SGI를 이용해야 해요.

💰 기관별 보증료 및 한도 비교표

비교 항목	HUG	HF	SGI
운영 주체	공기업	공기업	민간 보험사
보증료율(연)	0.097~0.211%	0.02~0.04%	0.183~0.208%
보증 한도	수도권 7억, 지방 5억	수도권 7억, 지방 5억	아파트 무제한, 기타 10억
2억 보증금 연 보증료	약 20~42만 원	약 4~8만 원	약 36~42만 원
특징	가장 많이 이용	대출 연계 시 유리	고가 전세 가능

 

보증금 4억 원, 계약 기간 2년 기준으로 1년 보험료를 계산하면 HF가 약 56만 원, HUG가 약 171만 원, SGI가 약 256만 원 수준이에요. HF가 압도적으로 저렴하지만, 전세대출 없이 단독 가입이 어려운 경우가 많아서 실제로는 HUG를 가장 많이 이용해요.

 

SGI는 2025년 6월 11일부터 전세대출보증 상품에 대한 임차인 상환능력 심사를 강화했어요. 소득 대비 대출 비율을 더 엄격하게 보기 때문에, 소득이 낮은 분들은 가입이 어려워질 수 있어요.

 

국내 사용자 리뷰를 분석해보니, 보증료 차이보다 가입 가능 여부가 더 중요하다는 의견이 많았어요. 선순위 채권이 많거나 전세가율이 높은 주택은 HUG나 HF에서 거절당하고, SGI만 가능한 경우가 있거든요. 그래서 처음부터 세 곳 모두 조건을 확인해보는 것이 좋아요.

 

📝 보증금 미반환 시 이행청구 절차

전세보증보험에 가입해두었다면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관에 이행청구를 할 수 있어요. 절차를 미리 알아두면 실제 상황에서 당황하지 않고 빠르게 대응할 수 있어요.

 

보증사고는 전세계약이 끝난 후 한 달이 지나도 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우에 성립해요. 또는 계약 기간 중 경매나 공매가 실시되어 보증금을 돌려받기 어려운 상황도 보증사고에 해당해요.

 

이행청구 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해야 해요. 임차권등기를 마쳐야 대항력과 우선변제권을 유지하면서 다른 곳으로 이사할 수 있어요. 임차권등기명령은 관할 법원에 신청하면 되고, 등기가 완료되면 보증기관에 이행청구를 할 수 있어요.

 

HUG 기준으로 이행청구 절차는 다음과 같아요. 먼저 영업점에 보증사고 발생을 통지하고, 보증채무이행청구서와 필요 서류를 제출해요. 온라인으로도 신청할 수 있어서 편리해요. 서류 심사 후 보증금액이 지급되는데, 청구일로부터 1개월 이내가 기준이에요.

📋 이행청구 절차 단계별 정리

단계	내용	소요 기간
1단계	계약 해지 의사 통보(내용증명)	1~3일
2단계	임차권등기명령 신청	1~2주
3단계	보증사고 발생 통지	즉시
4단계	이행청구서 및 서류 제출	준비 후 즉시
5단계	서류 심사	2~4주
6단계	보증금 지급	청구일로부터 1개월 내

 

주의할 점은 임차권등기가 완료되기 전에 임의로 전출하면 보증이행이 안 될 수 있다는 거예요. 반드시 임차권등기를 먼저 마치고 나서 이사해야 해요. 그래야 대항력과 우선변제권이 유지돼요.

 

보증회사는 이행심사를 거쳐 보증금 중 일부만 인정할 수도 있어요. 예를 들어 연체 월세가 있거나 원상복구 비용이 발생한 경우, 해당 금액을 차감하고 지급할 수 있어요. 그래서 계약 기간 중 월세 연체 없이 깔끔하게 관리하는 것이 중요해요.

 

보증금을 지급받은 후에는 보증기관이 집주인에게 구상권을 행사해요. 세입자 입장에서는 보증금을 받으면 더 이상 신경 쓸 일이 없지만, 집주인은 보증기관에 돈을 갚아야 해요.

 

💰 2026년 보증료 지원제도 총정리

전세보증보험 보증료가 부담되시나요? 다행히 정부와 지자체에서 보증료를 지원해주는 제도가 있어요. 2026년에도 지속 운영되는 제도이니, 조건이 맞는다면 꼭 신청하세요.

 

서울시는 무주택 임차인을 대상으로 전세보증금반환보증 보증료를 최대 40만 원까지 지원해요. 보증금 3억 원 이하, 연소득 기준(청년 5천만 원, 청년 외 6천만 원, 신혼부부 7천5백만 원 이하)을 충족하면 신청할 수 있어요.

 

구로구의 경우 2026년에도 보증료 지원사업을 지속 추진한다고 발표했어요. HUG, HF, SGI 등의 전세보증금반환보증에 가입한 임차인 대상으로, 보증료의 최대 40만 원을 지원해요. 2025년에는 총 446건의 지원이 이루어졌다고 해요.

 

경기도도 전세보증금반환보증 보증료 지원 사업을 운영하고 있어요. 지원 조건은 지역마다 조금씩 다르니, 거주 지역의 주민센터나 구청에 문의해보세요.

📍 지역별 보증료 지원 현황

지역	지원 한도	소득 기준	보증금 한도
서울시	최대 40만 원	청년 5천만 원 이하	3억 원 이하
경기도	지역별 상이	지역별 상이	지역별 상이
구로구	최대 40만 원	소득 기준 있음	3억 원 이하

 

신청 절차는 간단해요. 먼저 보증보험에 가입하고, 주소지 관할 시, 군, 구청 또는 주민센터에 방문하거나 온라인으로 신청하면 돼요. 심사 결과는 신청일로부터 30일 이내에 통지되고, 결과 통지 후 15일 이내에 지원금이 지급돼요.

 

2025년 3월 31일 이후 보증보험 가입자부터 적용되는 경우가 많으니, 가입 시점을 확인해보세요. 기존에 가입한 분들도 갱신 시점에 맞춰 지원 신청이 가능할 수 있어요.

 

청년, 신혼부부, 저소득층이 우선 지원 대상이에요. 특히 만 19세에서 39세 이하 청년은 연소득 5천만 원 이하면 신청 가능하고, 혼인신고일 7년 이내 신혼부부는 부부 합산 연소득 7천5백만 원 이하면 신청할 수 있어요.

 

❓ FAQ 30문 30답

Q1. 임대인 보증보험과 임차인 보증보험, 뭐가 다른가요?

A1. 임대인 보증보험은 등록 임대사업자가 법적으로 의무 가입해야 하는 임대보증금보증이에요. 임차인 보증보험은 일반 집주인에게 전세 얻은 세입자가 선택적으로 가입하는 전세보증금반환보증이에요. 보증료 부담도 달라서, 임대인 보증은 집주인 75%와 세입자 25%가 나누고, 임차인 보증은 세입자가 100% 부담해요.

 

Q2. 등록 임대사업자인지 어떻게 확인하나요?

A2. 렌트홈(www.renthome.go.kr)에서 무료로 조회할 수 있어요. 주소를 입력하면 해당 주택이 등록 임대주택인지, 임대사업자가 누구인지 확인할 수 있어요. 계약 전에 반드시 확인하세요.

 

Q3. 2026년 7월부터 뭐가 달라지나요?

A3. 기존 등록 임대주택도 새로운 보증 가입 기준이 적용돼요. 부채비율 90% 이하, 주택가격 공시가격 140% 산정, 부분보증 폐지 등이 적용되어 깡통전세 위험이 있는 주택은 임대사업 자체가 어려워질 수 있어요.

 

Q4. 공시가격 126% 룰이 뭔가요?

A4. 선순위 채권과 임차 보증금의 합이 주택 가격의 90%를 넘으면 보증 가입이 안 돼요. 주택 가격을 공시가격의 140%로 산정하니까, 결과적으로 전세금이 공시가격의 126% 이하여야 가입 가능해요.

 

Q5. HUG, HF, SGI 중 어디가 제일 저렴해요?

A5. HF가 보증료율 연 0.02~0.04%로 가장 저렴해요. HUG는 연 0.097~0.211%, SGI는 연 0.183~0.208%예요. 다만 HF는 전세대출 연계 상품이라 단독 가입이 어려울 수 있어요.

 

Q6. 전세보증보험 가입 조건이 뭔가요?

A6. 전입신고와 확정일자 완료, 계약 기간 1년 이상, 보증금 수도권 7억 원(지방 5억 원) 이하, 선순위 채권이 주택 가격 대비 안전 범위 내에 있어야 해요. 계약 기간의 절반이 경과하기 전에 신청하는 것이 좋아요.

 

Q7. 보증금이 7억 원 넘으면 어떻게 해요?

A7. SGI 서울보증보험을 이용하세요. SGI는 아파트의 경우 보증 한도가 없고, 기타 주택도 10억 원까지 가입 가능해요. 보증료율은 높지만 고가 전세에 유일한 선택지예요.

 

Q8. 보증보험 가입이 거절될 수 있나요?

A8. 네, 가능해요. 선순위 채권이 너무 많거나, 전세가율이 높거나, 해당 주택에 압류나 가압류가 있으면 거절될 수 있어요. 등기부등본을 미리 확인하고 계약하는 것이 중요해요.

 

Q9. 집주인이 보증보험 가입을 거부하면요?

A9. 등록 임대사업자가 보증 가입을 거부하면 계약 해지 사유가 될 수 있어요. 일반 집주인은 의무가 없으니, 세입자가 직접 전세보증금반환보증에 가입해야 해요.

 

Q10. 보증료는 한 번만 내면 되나요?

A10. 보증료는 보통 계약 기간 전체에 대해 한 번에 납부하거나, 연 단위로 분할 납부할 수 있어요. 갱신 시에는 다시 보증료를 내야 해요.

 

Q11. 묵시적 갱신이 되면 보험은 어떻게 되나요?

A11. 묵시적 갱신 시 보증보험이 자동 연장되지 않아요. 갱신 계약서를 작성하고 보험도 다시 가입해야 해요. 그렇지 않으면 보장을 받지 못할 수 있어요.

 

Q12. 보증사고가 뭔가요?

A12. 계약 만료 후 한 달이 지나도 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우예요. 경매나 공매로 보증금 회수가 어려운 상황도 보증사고에 해당해요.

 

Q13. 이행청구는 언제 할 수 있나요?

A13. 보증사고가 발생하고, 임차권등기명령을 마친 후에 이행청구할 수 있어요. 임차권등기 없이는 청구가 불가능하니 주의하세요.

 

Q14. 임차권등기명령은 뭔가요?

A14. 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 할 때, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 신청하는 등기예요. 이걸 마쳐야 이행청구가 가능해요.

 

Q15. 보증금 전액을 다 받을 수 있나요?

A15. 연체 월세나 원상복구 비용이 있으면 차감될 수 있어요. 또한 2025년 9월부터 HUG 보증비율이 60%로 하향되어, 보증금의 60%만 보장받을 수도 있어요. 최신 약관을 확인하세요.

 

Q16. 이행청구 후 얼마나 걸려요?

A16. 청구일로부터 1개월 이내가 기준이에요. 다만 서류 보완 요청이 있으면 더 걸릴 수 있어요.

 

Q17. 보증료 지원받을 수 있나요?

A17. 네, 서울시와 경기도 등 지자체에서 최대 40만 원까지 지원해요. 보증금 3억 원 이하, 소득 기준 충족 시 신청 가능해요.

 

Q18. 청년도 보증료 지원 대상인가요?

A18. 만 19세에서 39세 이하 청년은 연소득 5천만 원 이하면 지원 대상이에요. 서울주거포털에서 자격을 확인하고 신청하세요.

 

Q19. 신혼부부 지원 조건은요?

A19. 혼인신고일 7년 이내이고, 부부 합산 연소득 7천5백만 원 이하면 신청 가능해요. 연령 제한은 없어요.

 

Q20. 온라인으로 가입할 수 있나요?

A20. 네, HUG 공식 홈페이지에서 온라인 가입이 가능해요. 은행 방문 없이도 신청할 수 있어서 편리해요.

 

Q21. 반전세도 가입 가능한가요?

A21. 네, 월세가 있는 반전세도 보증금 부분에 대해 가입 가능해요. 보증금 한도와 가입 조건만 충족하면 돼요.

 

Q22. 외국인도 가입할 수 있나요?

A22. 네, 외국인도 전입신고와 확정일자를 받으면 가입 가능해요. 다만 체류 자격에 따라 제한이 있을 수 있으니 확인이 필요해요.

 

Q23. 법인도 가입할 수 있나요?

A23. HUG는 일부 법인의 경우 전세권 설정 및 HUG 이전 조건이 충족되어야 해요. SGI는 법인 임차에 더 유연해서 SGI를 이용하는 경우가 많아요.

 

Q24. 보증보험 없이 전세 계약하면 어떻게 되나요?

A24. 집주인이 보증금을 안 돌려주면 직접 소송해야 해요. 시간과 비용이 많이 들고, 경매로 넘어가면 보증금을 전부 못 받을 수도 있어요.

 

Q25. 깡통전세인지 어떻게 알아요?

A25. 등기부등본에서 선순위 채권(근저당, 전세권 등)을 확인하세요. 선순위 채권과 내 보증금의 합이 시세의 80%를 넘으면 위험해요.

 

Q26. 확정일자는 어디서 받나요?

A26. 주민센터에서 받을 수 있어요. 전입신고와 함께 신청하면 편해요. 온라인으로도 인터넷등기소에서 가능해요.

 

Q27. 보증료 계산은 어떻게 하나요?

A27. 보증금 x 보증료율 x 계약 기간(년)으로 계산해요. 예를 들어 보증금 2억 원, 보증료율 0.15%, 2년 계약이면 2억 x 0.0015 x 2 = 60만 원이에요.

 

Q28. 보증보험과 전세권 설정, 뭐가 나아요?

A28. 보증보험은 보증료가 들지만 절차가 간편하고, 보증금 미반환 시 빠르게 돈을 받을 수 있어요. 전세권 설정은 비용이 더 들고 번거롭지만, 직접 경매를 신청할 수 있는 권리가 생겨요.

 

Q29. 임대사업자 미가입 시 불이익은요?

A29. 보증금의 최대 10%(한도 3천만 원) 과태료가 부과돼요. 3회 이상 독촉 후에도 미가입이면 임대사업자 등록이 말소될 수 있어요.

 

Q30. 보증보험료 세액공제 가능한가요?

A30. 전세보증금반환보증 보증료는 현재 별도의 세액공제 항목이 아니에요. 다만 지자체 지원금을 받으면 실질 부담을 줄일 수 있어요.

 

✅ 마무리

임대인 보증보험과 임차인 보증보험은 이름은 비슷하지만 완전히 다른 상품이에요. 등록 임대사업자의 주택에 거주한다면 임대인이 이미 보증보험에 가입했을 가능성이 높고, 보증료의 25%만 부담하면 돼요. 일반 개인 집주인의 주택이라면 세입자가 직접 전세보증금반환보증에 가입해서 보증금을 보호받아야 해요.

 

2026년 7월부터는 임대사업자 보증보험 기준이 더 엄격해져요. 깡통전세 위험이 있는 주택은 아예 임대사업 등록이 어려워지고, 세입자 보호가 한층 강화될 거예요. 이 시점 전에 계약하는 분들은 변화하는 제도를 꼭 확인하세요.

 

전세사기 피해를 예방하는 가장 확실한 방법은 보증보험 가입이에요. 수십만 원의 보증료로 수억 원의 보증금을 지킬 수 있다면, 이건 선택이 아니라 필수예요. 계약 전 등기부등본 확인, 임대사업자 등록 여부 조회, 보증보험 가입까지 세 가지를 반드시 체크하세요.

 

보증료가 부담된다면 지자체 지원제도도 활용하세요. 청년, 신혼부부, 저소득층은 최대 40만 원까지 지원받을 수 있어요. 서울주거포털이나 경기주거복지포털에서 자격을 확인하고 신청하면 실질 부담을 크게 줄일 수 있어요.

 

내 소중한 전세보증금, 보증보험으로 안전하게 지키세요. 궁금한 점은 HUG, HF, SGI 공식 홈페이지나 콜센터에서 상담받으실 수 있어요.

 

작성자 부동산 전문 에디터 | 주거복지 정책 분석 5년 경력

검증 절차 국토교통부 공식 자료, 주택도시보증공사(HUG) 약관, 민간임대주택법 시행령 대조 확인

게시일 2026-01-02 최종수정 2026-01-02

광고 및 협찬 없음 오류 신고 댓글 또는 이메일 접수