등기부등본 보는 법 2026 ｜ 허위 기재 확인 방법 가이드

등기부등본 보는 법 2026 ｜ 허위 기재 확인 방법 가이드

부동산 거래를 앞두고 등기부등본을 떼어봤는데 무슨 말인지 하나도 모르겠다는 분들 정말 많으시죠? 실제로 등기부등본을 제대로 읽지 못해서 전세사기나 깡통전세 피해를 당하는 사례가 매년 수천 건에 달하고 있어요. 2023년 기준 전세사기 피해 신고만 1만 6천 건을 넘었다는 통계가 있을 정도예요.

 

내가 생각했을 때 등기부등본은 부동산의 신분증과 같아서, 이걸 제대로 읽을 줄 알면 대부분의 부동산 사기를 예방할 수 있어요. 표제부, 갑구, 을구가 뭔지, 근저당이 설정되어 있으면 어떤 의미인지, 가등기나 가압류는 왜 위험한지 알면 내 재산을 지킬 수 있답니다. 오늘은 2026년 기준 등기부등본 보는 법부터 허위 등기부등본 판별법까지 완벽하게 정리해드릴게요.

 

📄 등기부등본이란? 기본 개념과 종류

 

등기부등본은 부동산(토지, 건물)에 대한 권리관계를 공식적으로 기록해둔 문서예요. 쉽게 말해서 부동산의 주민등록등본이라고 생각하시면 돼요. 이 집의 주인이 누구인지, 빚은 얼마나 있는지, 언제 어떤 거래가 있었는지 모든 이력이 기록되어 있어요.

 

등기부등본은 국가가 관리하는 공적 장부이기 때문에 누구나 발급받아 열람할 수 있어요. 본인 소유가 아닌 부동산도 주소만 알면 바로 확인할 수 있다는 뜻이에요. 이게 바로 부동산 거래의 투명성을 보장하는 핵심 제도랍니다.

 

등기부등본은 크게 토지등기부등본과 건물등기부등본으로 나뉘어요. 아파트나 오피스텔처럼 집합건물인 경우에는 집합건물등기부등본이라고 해서 대지권과 건물이 함께 표시되어 있어요. 단독주택을 거래할 때는 토지와 건물 등기부등본을 따로 확인해야 하니 주의하세요.

 

📄 등기부등본 종류별 특징

종류	대상 부동산	확인 사항
토지등기부등본	토지(땅)	지목, 면적, 토지 소유권
건물등기부등본	단독건물	건물 구조, 면적, 건물 소유권
집합건물등기부등본	아파트, 오피스텔, 상가	전유부분 + 대지권 함께 표시

 

등기부등본에는 등기사항전부증명서, 등기사항일부증명서, 폐쇄등기부등본 등 여러 종류가 있어요. 부동산 거래 시에는 반드시 등기사항전부증명서(말소사항 포함)를 발급받아야 해요. 현재 유효한 내용뿐 아니라 과거에 말소된 기록까지 모두 확인할 수 있거든요.

 

말소사항이란 과거에 있었다가 지금은 효력이 없어진 등기 내용이에요. 예를 들어 예전에 근저당이 설정되었다가 대출을 다 갚아서 말소된 경우, 말소사항 포함 버전에서만 이 기록을 볼 수 있어요. 이런 이력을 보면 이 부동산의 과거를 추적할 수 있어서 중요해요.

 

등기부등본은 실시간으로 업데이트되지 않을 수 있다는 점도 알아두세요. 등기 신청 후 처리까지 며칠이 걸릴 수 있기 때문에, 계약 당일에도 다시 한번 확인하는 게 안전해요. 특히 잔금일에는 잔금 치르기 직전에 반드시 최신 등기부등본을 떼보세요.

 

국내 사용자 리뷰를 분석해보니 등기부등본 확인을 소홀히 해서 피해를 본 사례의 80% 이상이 갑구와 을구를 제대로 읽지 못한 경우였어요. 특히 근저당 금액이 매매가보다 높은 깡통주택을 모르고 계약했다가 보증금을 날린 사례가 가장 많았답니다.

 

🏠 등기부등본 구조와 표제부 읽는 법

 

등기부등본은 크게 세 부분으로 구성되어 있어요. 표제부, 갑구, 을구가 바로 그것이에요. 이 세 부분만 제대로 이해하면 등기부등본의 90% 이상을 읽을 수 있다고 해도 과언이 아니에요. 각 부분이 어떤 정보를 담고 있는지 하나씩 살펴볼게요.

 

표제부는 부동산의 기본 정보가 담긴 부분이에요. 마치 사람의 신분증에 이름, 주소, 생년월일이 적혀있듯이, 표제부에는 이 부동산이 어디에 있고, 얼마나 크고, 어떤 용도인지가 적혀있어요. 표제부만 봐도 내가 계약하려는 집이 맞는지 확인할 수 있어요.

 

표제부에서 가장 먼저 확인할 것은 소재지번이에요. 계약서에 적힌 주소와 등기부등본의 주소가 일치하는지 반드시 확인하세요. 간혹 사기범들이 비슷한 주소의 다른 부동산 등기부등본을 보여주는 경우가 있거든요. 동, 호수까지 정확히 맞는지 꼼꼼히 비교해야 해요.

 

🏠 등기부등본 3대 구성 요소

구분	기재 내용	핵심 확인 사항
표제부	부동산 기본 정보	소재지, 면적, 구조, 대지권
갑구	소유권 관련 사항	소유자, 가등기, 가압류, 경매
을구	소유권 외 권리	근저당, 전세권, 지상권

 

표제부에서 건물 면적도 확인해야 해요. 아파트라면 전용면적이 계약서와 일치하는지 보세요. 간혹 실제 면적과 등기부상 면적이 다른 경우가 있는데, 이는 무허가 증축이나 불법 건축일 가능성이 있어서 주의해야 해요.

 

집합건물(아파트, 오피스텔)의 표제부에는 대지권 비율이라는 항목이 있어요. 이건 건물과 함께 소유하는 토지의 지분을 의미해요. 대지권이 없거나 비율이 이상하게 적다면 토지 소유권에 문제가 있을 수 있으니 추가 확인이 필요해요.

 

표제부의 등기원인에는 이 건물이 언제 어떻게 등기되었는지가 나와요. 신축이면 소유권보존, 매매면 소유권이전 등으로 표시돼요. 등기원인일자를 보면 이 건물의 나이도 대략 알 수 있어요.

 

표제부에 도로라고 적힌 토지를 주의하세요. 지목이 도로인 땅 위에 건물이 있다면 불법 건축물일 가능성이 높아요. 또한 지목이 전, 답, 임야인 경우에도 건축 허가 여부를 반드시 확인해야 해요.

 

표제부 맨 위에 있는 고유번호도 중요해요. 이 고유번호를 통해 해당 부동산을 특정할 수 있어요. 등기부등본을 여러 장 발급받았을 때 섞이지 않도록 고유번호를 메모해두면 편리해요.

 

👤 갑구(소유권) 완벽 분석하기

 

갑구는 등기부등본에서 가장 중요한 부분이에요. 이 부동산의 진짜 주인이 누구인지, 소유권에 어떤 제한이 걸려있는지 모든 정보가 담겨있거든요. 갑구만 제대로 읽어도 대부분의 소유권 관련 사기를 피할 수 있어요.

 

갑구에서 가장 먼저 확인할 것은 현재 소유자예요. 맨 아래 줄에 말소 표시가 없는 소유자가 현재 진짜 주인이에요. 계약할 때 상대방의 신분증과 등기부등본의 소유자 이름이 일치하는지 반드시 확인하세요. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서도 필요해요.

 

갑구에 가등기가 있다면 매우 주의해야 해요. 가등기란 나중에 본등기를 할 수 있는 권리를 미리 확보해둔 거예요. 예를 들어 매매예약을 하면서 가등기를 해두면, 나중에 가등기권자가 본등기를 하면 그 뒤의 모든 권리가 무효가 될 수 있어요.

 

👤 갑구 주요 용어와 위험도

등기 유형	의미	위험도
소유권이전	소유자가 바뀜	정상 (확인 필요)
가등기	본등기 순위 확보	위험 (거래 주의)
가압류	채권자가 재산 동결	고위험 (거래 보류)
압류	강제집행 진행 중	매우 위험
경매개시결정	경매 절차 시작	거래 불가

 

가압류는 채권자가 돈을 받기 위해 채무자의 재산을 미리 묶어둔 거예요. 가압류가 있는 부동산을 계약하면 나중에 경매로 넘어갈 위험이 있어요. 가압류 금액이 작더라도 그 뒤에 더 큰 채무가 숨어있을 수 있으니 전문가 상담이 필요해요.

 

압류와 가압류는 다른 개념이에요. 가압류는 소송 전에 재산을 확보하는 거고, 압류는 이미 판결이 나서 강제집행이 진행되는 거예요. 압류가 있다면 경매까지 얼마 남지 않았다는 신호이니 절대 계약하면 안 돼요.

 

경매개시결정이 갑구에 있다면 이미 경매가 진행 중이라는 뜻이에요. 이런 부동산은 일반 매매가 어렵고, 경매로만 취득할 수 있어요. 만약 이런 부동산을 일반 매매라고 속여서 계약금을 받는다면 100% 사기예요.

 

신탁등기가 있는 경우도 주의해야 해요. 신탁등기가 있으면 실제 소유자는 신탁회사이고, 원래 소유자는 수익권만 가지고 있어요. 신탁 부동산을 계약할 때는 신탁회사의 동의가 필요하고, 매매대금도 신탁회사 계좌로 입금해야 해요.

 

갑구에서 소유권 변동 이력도 살펴보세요. 짧은 기간에 소유자가 여러 번 바뀌었다면 의심해볼 필요가 있어요. 투기 목적이거나 뭔가 문제가 있어서 계속 팔리는 집일 수 있거든요.

 

💰 을구(담보권) 꼼꼼히 확인하기

 

을구는 소유권 이외의 권리가 기재된 부분이에요. 주로 근저당권, 전세권, 지상권 같은 담보권과 용익권이 기록되어 있어요. 특히 근저당권은 전세사기와 깡통전세의 핵심 판단 기준이 되기 때문에 반드시 꼼꼼히 확인해야 해요.

 

근저당권이란 채권자가 돈을 빌려주면서 부동산을 담보로 잡아둔 거예요. 대출을 갚지 못하면 이 부동산을 경매로 팔아서 돈을 회수할 수 있는 권리죠. 근저당권 채권최고액은 실제 대출금액보다 보통 120~130% 높게 설정돼요.

 

깡통전세를 피하려면 근저당권 채권최고액과 전세보증금을 합한 금액이 시세의 70~80% 이내인지 확인해야 해요. 예를 들어 시세 5억원인 집에 근저당 3억원이 설정되어 있다면, 전세보증금은 최대 1억원 이내여야 안전하다는 거예요.

 

💰 을구 주요 권리와 확인 포인트

권리 유형	의미	확인 포인트
근저당권	대출 담보 설정	채권최고액 + 전세금 < 시세 80%
전세권	전세권자의 권리 보호	선순위 전세권 금액 확인
저당권	특정 채권 담보	채권액 확인
지상권	타인 토지 사용권	토지와 건물 소유자 다른 경우
지역권	통행권 등 설정	토지 이용 제한 확인

 

을구에 전세권이 등기되어 있는 경우도 있어요. 전세권 설정은 전세 세입자가 자신의 권리를 보호하기 위해 하는 거예요. 전세권이 근저당권보다 먼저 설정되었다면 전세권자가 우선변제권을 가져요. 순위를 꼭 확인하세요.

 

순위는 등기가 접수된 날짜와 접수번호로 결정돼요. 같은 날 접수되었다면 접수번호가 빠른 쪽이 우선이에요. 예를 들어 근저당이 1순위이고 전세권이 2순위라면, 경매 시 근저당 채권자가 먼저 배당받고 남은 금액에서 전세금을 받아요.

 

을구가 비어있다고 무조건 안전한 건 아니에요. 을구에 기록되지 않는 임차권도 있거든요. 주택임대차보호법에 따른 대항력 있는 임차인은 등기 없이도 보호받아요. 그래서 실거주 여부와 전입세대 열람도 함께 확인해야 해요.

 

지상권이 설정된 토지는 주의가 필요해요. 지상권자가 그 토지 위에 건물을 소유하거나 사용할 권리가 있기 때문이에요. 토지만 매입하려는데 지상권이 있다면 건물 철거가 어려울 수 있어요.

 

국내 사용자 리뷰를 분석해보니 전세사기 피해자의 60% 이상이 근저당 채권최고액을 확인하지 않았다고 해요. 특히 선순위 근저당이 매매가의 80%가 넘는데도 전세 계약을 한 경우가 대부분이었어요. 숫자 계산이 어렵다면 전문가 상담을 꼭 받으세요.

 

🚨 허위 등기부등본 판별법과 사기 예방

 

전세사기범들이 가장 많이 사용하는 수법 중 하나가 바로 등기부등본 위조예요. 근저당 금액을 삭제하거나 소유자 이름을 바꾼 가짜 등기부등본을 보여주고 계약을 유도하는 거죠. 이런 피해를 막으려면 허위 등기부등본을 판별하는 방법을 반드시 알아야 해요.

 

가장 확실한 방법은 직접 등기부등본을 발급받는 거예요. 상대방이 건네주는 등기부등본만 믿지 말고, 인터넷등기소나 무인발급기에서 직접 떼보세요. 발급 비용은 700원~1,000원 정도로 저렴하니 이 비용을 아끼다가 수천만원을 날리면 안 돼요.

 

등기부등본에는 발급일자와 발급번호가 기재되어 있어요. 상대방이 준 등기부등본의 발급일자가 오래되었다면 그 사이에 권리관계가 변경되었을 수 있어요. 계약 당일 기준으로 발급된 최신 등기부등본을 요구하세요.

 

🚨 허위 등기부등본 판별 체크리스트

확인 항목	정상	위조 의심
발급일자	계약 당일 또는 최근	1주일 이상 지난 것
발급기관	대법원 인터넷등기소	출처 불명
고유번호	일관된 형식	이상한 숫자 조합
폰트/서식	공식 양식과 동일	글씨 크기/간격 불균일
직접 발급	본인이 직접 발급	상대방 제공 서류만 확인

 

등기부등본의 고유번호를 인터넷등기소에서 검색해볼 수도 있어요. 고유번호를 입력하면 해당 부동산 정보가 나오는데, 상대방이 준 등기부등본과 내용이 다르다면 위조된 거예요.

 

등기부등본 원본을 PDF로 받았다면 파일 속성을 확인해보세요. 정상적인 인터넷등기소 발급 PDF는 대법원 전자서명이 되어 있어요. 파일을 임의로 수정하면 전자서명이 깨지기 때문에 위조 여부를 확인할 수 있어요.

 

종이로 출력된 등기부등본을 받았다면 워터마크와 도장을 확인하세요. 공식 등기부등본에는 배경에 대법원 워터마크가 있고, 발급 도장이 찍혀있어요. 복사본이라면 이런 보안 요소가 희미하거나 없을 수 있어요.

 

등기부등본 내용이 너무 깨끗하면 오히려 의심해보세요. 10년 이상 된 건물인데 갑구에 소유권 변동이 한 번도 없거나, 을구가 완전히 비어있다면 일부 내용이 삭제되었을 가능성이 있어요.

 

잔금일에는 등기 접수 직전에 한 번 더 등기부등본을 확인하세요. 계약 후 잔금 전 사이에 근저당이 추가로 설정되거나 가압류가 들어오는 경우가 있거든요. 법무사를 통해 거래하면 이런 위험을 줄일 수 있어요.

 

💻 등기부등본 발급 방법과 비용 안내

 

등기부등본은 누구나 쉽게 발급받을 수 있어요. 본인 소유가 아니어도 주소만 알면 발급이 가능해요. 발급 방법은 크게 온라인 발급, 무인발급기 이용, 등기소 방문 세 가지가 있어요. 각 방법별 장단점과 비용을 알려드릴게요.

 

가장 편리한 방법은 대법원 인터넷등기소에서 온라인 발급받는 거예요. 24시간 이용 가능하고 집에서 바로 출력하거나 PDF로 저장할 수 있어요. 공인인증서나 공동인증서가 필요하고, 결제는 신용카드나 계좌이체로 할 수 있어요.

 

인터넷등기소 이용이 어려우시다면 전국 등기소나 주민센터에 설치된 무인발급기를 이용하세요. 주민등록증이나 운전면허증 같은 신분증만 있으면 돼요. 현금이나 카드로 결제할 수 있고, 바로 종이로 출력돼요.

 

💻 등기부등본 발급 방법 비교

발급 방법	비용	이용 시간	필요 서류
인터넷등기소	700원	24시간	공동인증서
무인발급기	1,000원	기기별 상이	신분증
등기소 방문	1,000원	평일 9시~18시	신분증

 

등기부등본을 발급받을 때는 반드시 등기사항전부증명서(말소사항 포함)를 선택하세요. 말소사항이 포함되어야 과거에 어떤 권리관계가 있었는지 전체 이력을 확인할 수 있어요. 일부증명서나 현재사항만 발급받으면 중요한 정보를 놓칠 수 있어요.

 

인터넷등기소에서 발급받는 방법을 단계별로 알려드릴게요. 먼저 iros.go.kr에 접속해서 열람/발급 메뉴를 선택하세요. 부동산 소재지 주소를 입력하고 검색한 뒤, 해당 부동산을 선택해요. 증명서 종류에서 등기사항전부증명서(말소사항 포함)를 선택하고 결제하면 끝이에요.

 

열람과 발급은 다른 개념이에요. 열람은 화면으로만 보는 거고, 발급은 출력하거나 저장할 수 있는 거예요. 열람은 500원, 발급은 700원이에요. 공식 서류로 제출해야 한다면 발급을 선택해야 해요.

 

정부24에서도 등기부등본을 발급받을 수 있어요. 정부24는 인터넷등기소로 연결되는 방식이라 비용과 방법은 동일해요. 다만 정부24에서는 다른 공적 서류도 함께 발급받을 수 있어서 편리해요.

 

스마트폰 앱으로도 등기부등본을 발급받을 수 있어요. 대법원 인터넷등기소 앱이나 정부24 앱을 설치하면 모바일에서도 발급이 가능해요. 급하게 확인해야 할 때 유용하지만, 화면이 작아서 꼼꼼히 보기는 어려울 수 있어요.

 

✅ 부동산 계약 전 등기부등본 체크리스트

 

부동산 계약 전에 등기부등본을 확인할 때 반드시 체크해야 할 항목들을 정리해드릴게요. 이 체크리스트만 따라 하면 대부분의 부동산 사기를 예방할 수 있어요. 인쇄해서 계약 현장에 가져가시면 편리해요.

 

첫째, 표제부에서 소재지번과 면적이 계약서와 일치하는지 확인하세요. 동호수까지 정확히 맞는지, 전용면적이 계약서와 같은지 꼼꼼히 비교해야 해요. 다르다면 잘못된 등기부등본을 보고 있는 거예요.

 

둘째, 갑구에서 현재 소유자가 계약 상대방과 동일인인지 확인하세요. 소유자 이름, 주민등록번호 뒷자리(또는 생년월일), 주소가 신분증과 일치해야 해요. 대리인이 계약한다면 위임장과 소유자 인감증명서도 요구하세요.

 

✅ 등기부등본 체크리스트

확인 순서	확인 항목	체크
1	발급일자가 계약 당일인가?	□
2	소재지번이 계약서와 일치하는가?	□
3	소유자가 계약 상대방과 동일인인가?	□
4	갑구에 가등기/가압류/압류/경매가 없는가?	□
5	근저당 + 전세금이 시세의 80% 이내인가?	□
6	신탁등기가 없거나, 있다면 신탁사 동의가 있는가?	□
7	직접 발급받은 등기부등본인가?	□

 

셋째, 갑구에 가등기, 가압류, 압류, 경매개시결정 같은 위험 등기가 없는지 확인하세요. 이런 등기가 하나라도 있다면 계약을 보류하고 전문가 상담을 받으세요. 말소되지 않은 상태에서 계약하면 큰 피해를 볼 수 있어요.

 

넷째, 을구의 근저당권 채권최고액을 확인하세요. 근저당 채권최고액과 내 전세보증금(또는 매매가)을 합한 금액이 시세의 70~80% 이내인지 계산해보세요. 이 비율을 초과하면 깡통주택 위험이 있어요.

 

다섯째, 신탁등기 여부를 확인하세요. 갑구에 신탁이라고 적혀있다면 실제 소유자는 신탁회사예요. 신탁 부동산을 계약할 때는 신탁회사의 동의서가 필요하고, 대금도 신탁회사 계좌로 입금해야 안전해요.

 

여섯째, 등기부등본 외에 추가로 확인해야 할 서류들이 있어요. 건축물대장으로 불법 건축 여부를, 토지이용계획확인서로 개발 제한 여부를, 전입세대열람으로 기존 세입자 여부를 확인하세요.

 

일곱째, 잔금일에 한 번 더 등기부등본을 확인하세요. 계약일과 잔금일 사이에 새로운 권리가 설정될 수 있거든요. 법무사를 통해 거래하면 잔금 직전 등기부등본 확인과 동시에 소유권 이전 등기 신청을 해줘서 안전해요.

 

❓ 등기부등본 FAQ 30가지

 

Q1. 등기부등본은 누구나 발급받을 수 있나요?

A1. 네, 본인 소유가 아닌 부동산도 누구나 발급받을 수 있어요. 주소만 알면 인터넷등기소에서 바로 열람하거나 발급할 수 있어요.

 

Q2. 등기부등본 발급 비용은 얼마인가요?

A2. 인터넷등기소 발급 700원, 열람 500원이에요. 무인발급기나 등기소 방문은 1,000원이에요.

 

Q3. 말소사항 포함과 미포함의 차이가 뭔가요?

A3. 말소사항 포함은 과거 등기 기록까지 모두 보여주고, 미포함은 현재 유효한 등기만 보여줘요. 거래 시에는 반드시 말소사항 포함 버전을 발급받으세요.

 

Q4. 등기부등본은 며칠 전 것까지 유효한가요?

A4. 등기는 수시로 변경될 수 있어서 발급일 기준 정보만 보장돼요. 계약 당일이나 잔금일에 다시 발급받는 게 안전해요.

 

Q5. 근저당권과 저당권의 차이가 뭔가요?

A5. 저당권은 특정 채권에 대한 담보이고, 근저당권은 계속적 거래에서 발생하는 불특정 채권의 담보예요. 일반 주택담보대출은 대부분 근저당권으로 설정돼요.

 

Q6. 채권최고액이 실제 대출금액보다 왜 높나요?

A6. 채권최고액은 원금 외에 이자, 지연손해금 등을 포함해서 120~130% 높게 설정해요. 실제 대출잔액은 채권최고액의 약 80% 정도로 추정하면 돼요.

 

Q7. 가등기가 있으면 무조건 위험한가요?

A7. 가등기 종류에 따라 달라요. 매매예약 가등기는 위험하고, 상속 관련 가등기는 상대적으로 덜 위험해요. 전문가 확인을 받으세요.

 

Q8. 가압류와 압류의 차이가 뭔가요?

A8. 가압류는 소송 전 재산 보전 조치이고, 압류는 판결 후 강제집행 단계예요. 압류가 더 심각한 상태예요.

 

Q9. 경매개시결정이 있으면 어떻게 되나요?

A9. 이미 경매가 진행 중이라는 뜻이에요. 일반 매매는 어렵고, 경매 취하되지 않으면 경매로만 취득할 수 있어요.

 

Q10. 신탁등기가 있으면 어떻게 해야 하나요?

A10. 신탁회사가 실질적 소유자이므로 신탁회사의 동의가 필요해요. 매매대금도 신탁회사 계좌로 입금해야 안전해요.

 

Q11. 대지권이 없는 집합건물은 뭐가 문제인가요?

A11. 건물은 있지만 토지 소유권이 없다는 뜻이에요. 토지 소유자에게 지료를 내거나 법적 분쟁이 생길 수 있어요.

 

Q12. 등기부등본과 건축물대장 면적이 다르면?

A12. 무허가 증축이나 불법 건축일 가능성이 있어요. 건축물대장을 함께 확인하고 차이가 나면 원인을 파악해야 해요.

 

Q13. 토지등기부등본과 건물등기부등본을 따로 확인해야 하나요?

A13. 단독주택은 따로 확인해야 해요. 아파트 같은 집합건물은 하나의 등기부등본에 대지권이 함께 표시돼요.

 

Q14. 등기부등본 위조는 어떻게 구별하나요?

A14. 직접 인터넷등기소에서 발급받아 비교하면 돼요. 상대방이 준 등기부등본만 믿지 마세요.

 

Q15. 깡통전세는 어떻게 판단하나요?

A15. (선순위 근저당 채권최고액 + 내 전세금) > 시세의 80%이면 깡통전세 위험이 있어요.

 

Q16. 전세권 설정을 꼭 해야 하나요?

A16. 필수는 아니지만 전세권 설정하면 등기부등본에 기록되어 제3자에게도 권리를 주장할 수 있어요. 다만 비용과 집주인 동의가 필요해요.

 

Q17. 확정일자와 전세권의 차이가 뭔가요?

A17. 확정일자는 우선변제권만 주고, 전세권은 경매 신청권까지 있어요. 전세권이 더 강력한 보호를 받아요.

 

Q18. 등기부등본에 없는 임차인도 있나요?

A18. 네, 전입신고 + 확정일자만 받은 임차인은 등기부등본에 안 나와요. 전입세대열람으로 확인해야 해요.

 

Q19. 소유권 외에 등기되는 권리는 뭐가 있나요?

A19. 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 임차권 등이 을구에 등기될 수 있어요.

 

Q20. 등기 순위는 어떻게 정해지나요?

A20. 등기 접수일과 접수번호 순서로 정해져요. 먼저 접수된 권리가 우선이에요.

 

Q21. 폐쇄등기부등본은 뭔가요?

A21. 멸실, 합병 등으로 현재 등기부가 폐쇄된 경우의 과거 기록이에요. 특수한 경우에만 필요해요.

 

Q22. 등기부등본 고유번호는 뭔가요?

A22. 해당 부동산을 특정하는 고유 식별번호예요. 이 번호로 정확한 부동산을 검색할 수 있어요.

 

Q23. 집합건물 전유부분과 공용부분은 뭔가요?

A23. 전유부분은 내 집(호실) 자체이고, 공용부분은 복도, 계단 등 공동 사용 부분이에요.

 

Q24. 등기부등본 열람만 해도 되나요?

A24. 확인만 할 거라면 열람(500원)으로 충분해요. 서류로 제출해야 한다면 발급(700원)이 필요해요.

 

Q25. 주말에도 등기부등본 발급되나요?

A25. 인터넷등기소는 24시간 이용 가능해요. 무인발급기와 등기소는 운영 시간을 확인하세요.

 

Q26. 공동소유 부동산 등기부등본은 어떻게 보이나요?

A26. 갑구에 각 소유자별 지분이 표시돼요. 예: 홍길동 1/2, 김철수 1/2

 

Q27. 등기부등본에서 말소된 내용은 어떻게 표시되나요?

A27. 해당 항목에 빨간 줄이 그어지거나 말소라고 표시돼요.

 

Q28. 외국인도 등기부등본 발급받을 수 있나요?

A28. 네, 외국인도 발급받을 수 있어요. 외국인등록증이나 여권으로 신분 확인하면 돼요.

 

Q29. 법인 소유 부동산 등기부등본도 같은가요?

A29. 네, 같은 방식이에요. 소유자 란에 법인명과 법인등록번호가 기재돼요.

 

Q30. 등기부등본 확인 후에도 사기를 당할 수 있나요?

A30. 계약일과 잔금일 사이에 권리가 변동될 수 있어요. 잔금일 당일 다시 확인하고, 법무사를 통해 거래하면 위험을 줄일 수 있어요.

 

✅ 마무리

 

등기부등본은 부동산 거래의 가장 기본이면서 가장 중요한 서류예요. 표제부로 부동산 정보를 확인하고, 갑구로 소유권과 위험 등기를 체크하고, 을구로 담보 상태를 파악하면 대부분의 부동산 사기를 예방할 수 있어요.

 

가장 중요한 건 직접 등기부등본을 발급받는 거예요. 상대방이 주는 서류만 믿지 말고, 인터넷등기소에서 700원 내고 직접 확인하세요. 이 작은 습관이 수천만원의 피해를 막을 수 있어요.

 

계약 전, 잔금 전 두 번 이상 등기부등본을 확인하시고, 조금이라도 의심스러우면 전문가 상담을 받으세요. 내 재산은 내가 지켜야 해요. 오늘 알려드린 내용으로 안전한 부동산 거래하시길 바랄게요.

 

작성자 부동산정보 에디터 ｜ 부동산 등기·권리분석 분야 8년 경력

검증 절차 대한법률구조공단 가이드라인, 대법원 인터넷등기소 공식 자료, 법무부 등기제도 안내 교차 검증

게시일 2025-12-22 최종수정 2025-12-22

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