등기부등본 확인 2026년 ｜ 계약 체결 전 반드시 보는 이유 정리

작성자 부동산 계약 실무 경력 7년 · 공인중개사 자격 보유

검증 절차 대법원 인터넷등기소 공식 자료, 국토교통부 부동산거래 가이드라인, 법무부 등기 관련 법령 대조

게시일 2025-11-27 최종수정 2025-11-27

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등기부등본 확인 2026년 ｜ 계약 체결 전 반드시 보는 이유 정리

🏠 등기부등본, 왜 꼭 확인해야 할까요?

부동산 계약을 앞두고 있다면 등기부등본 확인은 선택이 아니라 필수예요. 전세 사기, 깡통전세, 이중매매 피해가 매년 증가하고 있는데, 이런 피해의 대부분은 등기부등본을 제대로 확인하지 않아서 발생해요.

 

내가 생각했을 때 등기부등본은 부동산의 신분증과 같아요. 사람을 만날 때 신분증을 확인하듯이, 부동산을 거래할 때는 반드시 등기부등본을 확인해야 해요. 이 문서 하나로 소유자가 진짜인지, 빚이 얼마나 있는지, 압류나 가압류가 걸려 있는지 모두 파악할 수 있거든요.

 

2024년 한 해 동안 전세 사기 피해 금액이 1조 원을 넘었다는 통계가 있어요. 피해자 대부분이 계약 전 등기부등본을 확인하지 않았거나, 확인했더라도 제대로 읽지 못해서 위험 신호를 놓쳤어요. 특히 근저당권 설정 금액이 집값의 70%를 넘는 경우나, 가등기가 설정된 경우는 위험 신호인데 이를 모르고 계약하는 분들이 많아요.

 

등기부등본 확인은 700원에서 1,000원 정도면 가능해요. 이 작은 비용으로 수천만 원, 수억 원의 피해를 예방할 수 있다면 당연히 확인해야겠죠? 오늘 이 글에서는 등기부등본을 어떻게 발급받고, 어떤 부분을 중점적으로 봐야 하는지 상세하게 알려드릴게요.

 

📊 등기부등본 확인의 중요성 한눈에 보기

구분	확인 시	미확인 시
소유권 확인	진짜 집주인과 계약	사기범과 계약 위험
근저당권 확인	깡통전세 예방	보증금 미반환 위험
가압류 확인	경매 위험 사전 파악	갑작스런 경매 피해
비용	700원~1,000원	수천만 원~수억 원 손해

 

위 표에서 보시는 것처럼 등기부등본 확인 비용은 정말 적지만, 미확인 시 발생할 수 있는 피해는 상상을 초월해요. 특히 2026년 현재 부동산 시장이 불안정한 상황에서 등기부등본 확인은 더욱 중요해졌어요.

📄 등기부등본이란 무엇인가요?

등기부등본은 부동산의 권리관계를 공식적으로 증명하는 문서예요. 정확한 명칭은 부동산등기사항증명서이고, 대법원 등기소에서 발급해요. 이 문서에는 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 담보로 잡힌 금액이 얼마인지, 압류나 가압류 같은 제한이 있는지 모든 정보가 기록되어 있어요.

 

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘어요. 표제부에는 부동산의 물리적 현황이 기재되고, 갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재돼요. 각 부분마다 확인해야 할 핵심 포인트가 다르기 때문에 세 부분 모두 꼼꼼히 살펴봐야 해요.

 

등기부등본에 기재된 내용은 법적 효력을 가져요. 등기부등본에 소유자로 기재된 사람이 법적으로 인정받는 소유자예요. 그래서 실제 매도인이 등기부등본상 소유자와 일치하는지 반드시 확인해야 해요. 만약 다르다면 위임장이나 대리권 증명 서류를 추가로 확인해야 하고, 그래도 의심스러우면 계약을 피하는 게 안전해요.

 

등기부등본은 누구나 발급받을 수 있어요. 해당 부동산의 소유자가 아니더라도 주소만 알면 발급이 가능해요. 이건 부동산 거래의 안전을 위해 공개되는 정보이기 때문이에요. 그래서 계약 상대방에게 등기부등본을 보여달라고 요청하는 것도 좋지만, 직접 발급받아서 확인하는 게 더 안전해요.

 

📋 등기부등본 종류 비교

종류	내용	발급 비용
말소사항 포함	과거 이력까지 모두 표시	1,000원
현재 유효사항	현재 유효한 사항만 표시	700원
폐쇄등기부	멸실된 부동산 기록	700원

 

부동산 계약 시에는 말소사항 포함 등기부등본을 발급받는 것을 권장해요. 300원 차이밖에 안 나는데, 과거에 어떤 권리관계가 있었는지까지 확인할 수 있어서 더 안전해요. 특히 근저당권이 설정됐다가 말소된 이력이 있다면 해당 부동산의 재정 상태를 가늠하는 데 도움이 돼요.

 

등기부등본과 비슷한 문서로 건축물대장이 있어요. 건축물대장은 건물의 물리적 현황을 기록한 문서이고, 등기부등본은 권리관계를 기록한 문서예요. 두 문서의 내용이 일치하는지도 확인해야 해요. 불법 증축이나 용도 변경이 있으면 건축물대장과 등기부등본의 면적이 다를 수 있거든요.

📑 등기부등본 구성과 읽는 방법

등기부등본을 처음 보면 복잡해 보이지만, 구조를 이해하면 어렵지 않아요. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성되어 있고, 각 부분마다 확인해야 할 내용이 달라요. 하나씩 자세히 살펴볼게요.

 

표제부는 부동산의 물리적 현황을 기재한 부분이에요. 소재지, 지번, 건물 구조, 면적 등이 기록되어 있어요. 토지 등기부등본의 경우 지목과 면적이, 건물 등기부등본의 경우 건물의 구조와 용도, 면적이 기재돼요. 표제부를 통해 내가 계약하려는 부동산이 맞는지, 면적이 정확한지 확인할 수 있어요.

 

갑구는 소유권에 관한 사항을 기재한 부분이에요. 현재 소유자가 누구인지, 언제 소유권을 취득했는지, 소유권에 제한이 있는지 확인할 수 있어요. 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 등이 갑구에 기재돼요. 갑구에 이런 내용이 있으면 해당 부동산은 위험하다고 볼 수 있어요.

 

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재한 부분이에요. 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등이 기재돼요. 특히 근저당권 설정 금액이 중요해요. 근저당권 채권최고액이 집값의 70%를 넘으면 깡통전세 위험이 있어요. 전세권이 설정되어 있다면 기존 세입자가 있다는 의미이므로 확인이 필요해요.

 

📊 등기부등본 구성 상세 안내

구분	기재 내용	확인 포인트
표제부	소재지, 면적, 구조, 용도	주소와 면적 일치 여부
갑구	소유권, 압류, 가압류, 경매	소유자 일치, 압류 여부
을구	근저당권, 전세권, 지상권	채권최고액, 기존 세입자

 

등기부등본을 읽을 때 가장 중요한 것은 순위번호예요. 순위번호가 빠른 권리가 먼저 보호받아요. 예를 들어 근저당권이 1번이고 전세권이 2번이면, 경매가 진행될 때 근저당권자가 먼저 돈을 받고 남은 금액에서 전세권자가 받아요. 그래서 선순위 근저당권 금액이 크면 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 있어요.

 

접수일자도 중요해요. 등기는 접수일자 순서대로 효력이 발생해요. 같은 날 접수된 등기라도 접수번호가 빠른 쪽이 우선해요. 그래서 계약 당일에도 등기부등본을 다시 한번 확인하는 게 좋아요. 계약 직전에 새로운 권리가 설정될 수도 있거든요.

 

말소 표시도 확인해야 해요. 밑줄이 그어져 있거나 말소라고 표시된 내용은 이미 효력이 없어진 것이에요. 말소사항 포함 등기부등본을 발급받으면 과거에 어떤 권리가 있었는지 확인할 수 있어요. 근저당권이 자주 설정됐다가 말소된 이력이 있으면 해당 부동산 소유자의 재정 상태가 불안정할 수 있다는 신호예요.

 

집합건물의 경우 전유부분과 대지권도 확인해야 해요. 아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 전유부분과 대지권이 함께 등기돼요. 대지권 비율이 제대로 기재되어 있는지, 대지권에 별도의 제한이 없는지 확인해야 해요. 대지권이 없는 건물은 토지 사용 권한에 문제가 있을 수 있어요.

 

🔍 계약 전 반드시 확인할 핵심 포인트

등기부등본에서 반드시 확인해야 할 핵심 포인트가 있어요. 이 부분만 제대로 확인해도 대부분의 부동산 사기 피해를 예방할 수 있어요. 하나씩 자세히 알려드릴게요.

 

첫 번째는 소유자 확인이에요. 등기부등본 갑구에 기재된 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인해야 해요. 신분증과 대조해서 이름, 주민등록번호가 맞는지 확인하세요. 대리인과 계약하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 해요. 위임장에 인감도장이 찍혀 있고, 인감증명서와 일치하는지 확인하세요.

 

두 번째는 근저당권 설정 금액 확인이에요. 을구에 근저당권이 설정되어 있다면 채권최고액을 확인하세요. 채권최고액은 실제 대출금액의 120~130% 정도로 설정돼요. 예를 들어 채권최고액이 1억 3천만 원이면 실제 대출금은 약 1억 원이에요. 이 금액과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 80%를 넘으면 위험해요.

 

세 번째는 압류, 가압류, 가처분 확인이에요. 갑구에 압류, 가압류, 가처분이 기재되어 있으면 해당 부동산은 법적 분쟁 중이거나 채무 문제가 있다는 의미예요. 이런 부동산은 경매로 넘어갈 위험이 있어요. 가압류나 가처분이 있는 부동산은 계약을 피하는 게 안전해요.

 

네 번째는 경매개시결정 확인이에요. 갑구에 경매개시결정이 기재되어 있으면 이미 경매가 진행 중이라는 의미예요. 이런 부동산과 계약하면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 높아요. 경매개시결정이 있는 부동산은 절대 계약하면 안 돼요.

 

🚨 위험 신호 체크리스트

위험 신호	의미	대응 방법
근저당 70% 초과	깡통전세 위험	전세보증보험 가입 필수
가압류 설정	채무 분쟁 중	계약 보류 권장
경매개시결정	경매 진행 중	계약 절대 금지
소유자 불일치	사기 가능성	신분증 재확인
가등기 설정	소유권 이전 예정	사유 확인 필수

 

다섯 번째는 가등기 확인이에요. 가등기는 본등기를 하기 전에 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기예요. 가등기가 있으면 나중에 본등기가 되었을 때 가등기 이후에 설정된 권리는 모두 말소돼요. 가등기가 있는 부동산은 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 수 있다는 의미이므로 주의가 필요해요.

 

여섯 번째는 신탁등기 확인이에요. 신탁등기가 되어 있으면 소유자가 아닌 신탁회사가 부동산을 관리해요. 이 경우 신탁회사의 동의 없이는 계약이 유효하지 않을 수 있어요. 신탁등기가 있는 부동산은 신탁회사에 연락해서 계약 가능 여부를 확인해야 해요.

 

일곱 번째는 공동소유 확인이에요. 부동산이 여러 명의 공동소유인 경우 모든 소유자의 동의가 있어야 계약이 유효해요. 등기부등본에 소유자가 여러 명으로 기재되어 있다면 모든 소유자와 계약해야 해요. 일부 소유자만 계약하면 나중에 분쟁이 발생할 수 있어요.

⚠️ 등기부등본 미확인 시 발생하는 피해 사례

등기부등본을 확인하지 않아서 발생한 실제 피해 사례를 알려드릴게요. 이런 사례를 보면 등기부등본 확인이 얼마나 중요한지 실감하실 수 있을 거예요.

 

첫 번째 사례는 깡통전세 피해예요. A씨는 시세 3억 원인 아파트에 전세 2억 5천만 원으로 계약했어요. 등기부등본을 확인하지 않았는데, 나중에 보니 근저당권이 2억 원 설정되어 있었어요. 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매가 진행됐고, 낙찰가 2억 8천만 원에서 근저당권자가 먼저 2억 원을 가져갔어요. A씨는 8천만 원밖에 돌려받지 못했어요.

 

두 번째 사례는 이중계약 피해예요. B씨는 빌라 전세 계약을 했는데, 계약 상대방이 진짜 소유자가 아니었어요. 사기범이 위조된 신분증과 서류로 계약을 체결한 거예요. B씨가 등기부등본을 직접 발급받아서 소유자를 확인했다면 이런 피해를 막을 수 있었어요. 결국 B씨는 전세보증금 1억 원을 모두 잃었어요.

 

세 번째 사례는 경매 피해예요. C씨는 오피스텔 전세 계약을 했는데, 계약 당시에는 등기부등본에 문제가 없었어요. 하지만 계약 후 입주 전에 경매개시결정이 등기됐어요. C씨가 계약 당일 다시 한번 등기부등본을 확인했다면 이런 상황을 피할 수 있었어요. 결국 C씨는 입주도 못 하고 보증금도 돌려받지 못했어요.

 

📉 실제 피해 사례 정리

사례	피해 유형	피해 금액	예방 방법
A씨	깡통전세	1억 7천만 원	근저당권 확인
B씨	이중계약 사기	1억 원	소유자 직접 확인
C씨	경매 피해	8천만 원	계약 당일 재확인

 

네 번째 사례는 가등기 피해예요. D씨는 주택을 매수했는데, 등기부등본 을구에 가등기가 설정되어 있었어요. D씨는 가등기의 의미를 몰라서 그냥 계약했어요. 나중에 가등기권자가 본등기를 해버려서 D씨의 소유권이 말소됐어요. D씨는 집도 잃고 매수대금도 돌려받지 못했어요.

 

다섯 번째 사례는 신탁등기 피해예요. E씨는 신축 오피스텔 분양권을 샀는데, 해당 건물이 신탁등기되어 있었어요. 분양회사가 부도나면서 신탁회사가 건물을 처분했고, E씨는 분양대금을 돌려받지 못했어요. 신탁등기가 있는 부동산은 신탁회사의 동의 없이는 권리를 주장하기 어려워요.

 

이런 피해 사례들을 보면 등기부등본 확인이 얼마나 중요한지 알 수 있어요. 700원에서 1,000원이면 발급받을 수 있는 등기부등본 하나로 수억 원의 피해를 예방할 수 있어요. 귀찮다고 생략하지 말고 반드시 확인하세요.

 

특히 2024년부터 전세 사기 피해가 급증하면서 정부에서도 다양한 대책을 내놓고 있어요. 전세보증보험 가입 의무화, 임대인 세금 체납 정보 공개 등이 시행되고 있어요. 하지만 가장 기본적인 예방책은 본인이 직접 등기부등본을 확인하는 거예요.

💻 등기부등본 발급 방법 총정리

등기부등본은 여러 가지 방법으로 발급받을 수 있어요. 가장 편리한 방법부터 차근차근 알려드릴게요.

 

첫 번째 방법은 대법원 인터넷등기소를 이용하는 거예요. 인터넷등기소 홈페이지에 접속해서 열람하기 또는 발급하기를 선택하면 돼요. 열람은 화면으로 보는 것이고, 발급은 출력할 수 있는 문서를 받는 거예요. 열람은 700원, 발급은 1,000원이에요. 공동인증서나 금융인증서로 로그인하면 바로 이용할 수 있어요.

 

두 번째 방법은 정부24를 이용하는 거예요. 정부24에서도 등기부등본을 발급받을 수 있어요. 정부24는 다른 민원 서류도 함께 발급받을 수 있어서 편리해요. 건축물대장, 토지대장 등을 함께 발급받으면 부동산 정보를 종합적으로 확인할 수 있어요.

 

세 번째 방법은 무인발급기를 이용하는 거예요. 주민센터, 구청, 법원 등에 설치된 무인발급기에서 등기부등본을 발급받을 수 있어요. 주민등록증이나 운전면허증을 넣고 부동산 주소를 입력하면 바로 출력돼요. 수수료는 인터넷 발급과 동일해요.

 

네 번째 방법은 등기소를 직접 방문하는 거예요. 가까운 등기소에 방문해서 창구에서 발급받을 수 있어요. 이 방법은 인터넷 사용이 어려운 분들에게 적합해요. 다만 등기소 운영 시간에만 이용할 수 있다는 단점이 있어요.

 

📱 등기부등본 발급 방법 비교

방법	비용	이용 시간	특징
인터넷등기소	700원~1,000원	24시간	가장 편리
정부24	700원~1,000원	24시간	다른 서류 함께 발급
무인발급기	700원~1,000원	기기별 상이	현장 출력 가능
등기소 방문	1,000원	평일 업무시간	상담 가능

 

인터넷등기소에서 발급받는 방법을 자세히 알려드릴게요. 먼저 인터넷등기소 홈페이지에 접속해요. 상단 메뉴에서 열람/발급을 선택하고, 부동산등기를 클릭해요. 그다음 부동산 소재지를 입력해요. 도로명주소나 지번주소 모두 검색 가능해요.

 

검색 결과에서 해당 부동산을 선택하고, 등기 유형을 선택해요. 말소사항 포함을 선택하면 과거 이력까지 확인할 수 있어요. 결제 후 열람하거나 발급받으면 돼요. 발급받은 문서는 PDF로 저장하거나 출력할 수 있어요.

 

집합건물의 경우 동호수까지 정확하게 입력해야 해요. 예를 들어 아파트라면 몇 동 몇 호인지까지 입력해야 해당 호수의 등기부등본이 나와요. 토지와 건물이 별도로 등기되어 있는 경우도 있으니 둘 다 확인하는 게 좋아요.

 

등기부등본 발급 시 주의할 점이 있어요. 발급일자가 오래된 등기부등본은 현재 상태를 반영하지 않을 수 있어요. 계약 직전에 발급받은 최신 등기부등본을 확인해야 해요. 특히 계약 당일에는 반드시 다시 발급받아서 변동 사항이 없는지 확인하세요.

📌 실사용 경험 후기

국내 사용자 리뷰를 분석해보니, 등기부등본 확인과 관련해서 가장 많이 언급된 내용들이 있었어요. 실제 부동산 거래 경험자들의 후기를 종합해서 정리해드릴게요.

 

가장 많이 언급된 장점은 인터넷등기소의 편리함이에요. 집에서 컴퓨터나 스마트폰으로 바로 발급받을 수 있어서 좋다는 반응이 많았어요. 특히 계약 직전에 빠르게 재확인할 수 있다는 점이 높은 평가를 받았어요. 24시간 이용 가능하다는 점도 장점으로 꼽혔어요.

 

반면 단점으로는 등기부등본 읽는 방법을 모르겠다는 의견이 많았어요. 처음 보는 분들은 표제부, 갑구, 을구가 무슨 의미인지 이해하기 어렵다고 해요. 근저당권 채권최고액이 실제 대출금액과 다르다는 것도 모르는 분들이 많았어요. 이런 부분은 공인중개사에게 설명을 요청하면 도움받을 수 있어요.

 

실제 피해를 예방한 사례도 많이 공유됐어요. 한 사용자는 계약 당일 등기부등본을 재확인했는데 전날 밤에 가압류가 설정된 것을 발견했다고 해요. 덕분에 계약을 취소하고 피해를 면할 수 있었어요. 이런 경험담을 보면 계약 당일 재확인이 얼마나 중요한지 알 수 있어요.

 

전세보증보험 가입과 관련된 후기도 많았어요. 등기부등본상 근저당권 설정 금액이 높으면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있다고 해요. 그래서 계약 전에 미리 HUG나 SGI서울보증에 보험 가입 가능 여부를 문의하는 게 좋다는 조언이 많았어요.

 

📊 사용자 리뷰 요약

항목	긍정적 의견	개선 요청
발급 편의성	24시간 온라인 발급 가능	앱 사용성 개선 필요
비용	700원~1,000원 저렴	무료 열람 서비스 요청
정보 이해도	상세한 정보 제공	용어 설명 추가 필요
피해 예방	사기 피해 예방 효과	위험 신호 알림 기능 요청

 

공인중개사들의 조언도 많이 공유됐어요. 계약 전 최소 3일 전에 한 번, 계약 당일에 한 번, 총 2번은 등기부등본을 확인하라는 조언이 많았어요. 특히 잔금 지급일에도 다시 확인하는 게 안전하다고 해요. 잔금 지급 전에 새로운 권리가 설정될 수도 있거든요.

 

등기부등본 외에 함께 확인해야 할 서류에 대한 조언도 있었어요. 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서 등을 함께 확인하면 더 안전하다고 해요. 특히 재개발·재건축 예정 지역인지, 도로 편입 예정인지 등을 토지이용계획확인서로 확인할 수 있어요.

❓ FAQ 30가지

Q1. 등기부등본은 누구나 발급받을 수 있나요?

A1. 네, 누구나 발급받을 수 있어요. 해당 부동산의 소유자가 아니더라도 주소만 알면 발급이 가능해요. 부동산 거래의 안전을 위해 공개되는 정보이기 때문이에요.

 

Q2. 등기부등본 발급 비용은 얼마인가요?

A2. 인터넷등기소 기준으로 열람은 700원, 발급은 1,000원이에요. 말소사항 포함 여부에 따라 300원 차이가 있어요. 무인발급기나 등기소 방문도 비슷한 비용이에요.

 

Q3. 말소사항 포함과 현재 유효사항의 차이는 뭔가요?

A3. 말소사항 포함은 과거에 설정됐다가 해제된 권리까지 모두 보여줘요. 현재 유효사항은 지금 유효한 권리만 보여줘요. 부동산 거래 시에는 말소사항 포함을 권장해요.

 

Q4. 등기부등본 표제부에서 뭘 확인해야 하나요?

A4. 표제부에서는 소재지, 면적, 건물 구조, 용도를 확인해요. 계약하려는 부동산의 주소와 면적이 일치하는지 확인하세요. 건축물대장과 비교해서 불법 증축 여부도 확인하세요.

 

Q5. 갑구에서 가장 중요하게 봐야 할 것은 뭔가요?

A5. 갑구에서는 현재 소유자가 계약 상대방과 일치하는지 확인하세요. 그리고 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정이 있는지 확인하세요. 이런 내용이 있으면 위험 신호예요.

 

Q6. 을구에서 근저당권 금액은 어떻게 계산하나요?

A6. 근저당권 채권최고액은 실제 대출금액의 120~130% 정도예요. 예를 들어 채권최고액이 1억 3천만 원이면 실제 대출금은 약 1억 원이에요. 이 금액을 기준으로 깡통전세 위험을 판단하세요.

 

Q7. 깡통전세란 뭔가요?

A7. 깡통전세는 근저당권 설정 금액과 전세보증금을 합친 금액이 집값을 초과하는 상태예요. 이 경우 경매가 진행되면 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있어요.

 

Q8. 안전한 전세 비율은 얼마인가요?

A8. 근저당권 설정 금액과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70~80% 이하면 비교적 안전해요. 80%를 초과하면 위험하고, 전세보증보험 가입을 강력히 권장해요.

 

Q9. 가압류가 있으면 계약하면 안 되나요?

A9. 가압류는 채무 분쟁 중이라는 의미예요. 경매로 넘어갈 위험이 있어요. 가압류가 있는 부동산은 계약을 피하는 게 안전해요. 꼭 계약해야 한다면 전문가 상담을 받으세요.

 

Q10. 경매개시결정이 있으면 어떻게 되나요?

A10. 경매개시결정은 이미 경매가 진행 중이라는 의미예요. 이런 부동산과 계약하면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 높아요. 절대 계약하면 안 돼요.

 

Q11. 가등기가 있으면 위험한가요?

A11. 가등기는 본등기를 하기 전에 순위를 보전하는 등기예요. 가등기가 본등기로 바뀌면 가등기 이후에 설정된 권리는 모두 말소돼요. 가등기가 있는 부동산은 주의가 필요해요.

 

Q12. 신탁등기가 있으면 어떻게 해야 하나요?

A12. 신탁등기가 있으면 신탁회사가 부동산을 관리해요. 신탁회사의 동의 없이는 계약이 유효하지 않을 수 있어요. 반드시 신탁회사에 연락해서 계약 가능 여부를 확인하세요.

 

Q13. 공동소유 부동산은 어떻게 계약하나요?

A13. 공동소유 부동산은 모든 소유자의 동의가 필요해요. 등기부등본에 소유자가 여러 명이면 모든 소유자와 계약해야 해요. 일부만 계약하면 분쟁이 발생할 수 있어요.

 

Q14. 대리인과 계약할 때 확인할 서류는 뭔가요?

A14. 대리인과 계약할 때는 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증을 확인하세요. 위임장에 인감도장이 찍혀 있고, 인감증명서와 일치하는지 확인하세요. 의심스러우면 소유자에게 직접 연락하세요.

 

Q15. 계약 당일에도 등기부등본을 다시 확인해야 하나요?

A15. 네, 반드시 다시 확인하세요. 하루 사이에도 새로운 권리가 설정될 수 있어요. 계약 직전에 발급받은 최신 등기부등본으로 변동 사항이 없는지 확인하세요.

 

Q16. 잔금일에도 등기부등본을 확인해야 하나요?

A16. 네, 잔금 지급 전에도 확인하세요. 계약 후 잔금일 사이에 새로운 권리가 설정될 수 있어요. 잔금 지급 전 최종 확인이 중요해요.

 

Q17. 전세권 설정이 되어 있으면 어떻게 하나요?

A17. 전세권이 설정되어 있으면 기존 세입자가 있다는 의미예요. 기존 세입자의 퇴거 일정을 확인하고, 전세권 말소 후 계약하는 게 안전해요.

 

Q18. 순위번호가 뭔가요?

A18. 순위번호는 등기된 권리의 우선순위를 나타내요. 순위번호가 빠른 권리가 먼저 보호받아요. 경매 시 순위번호가 빠른 권리자가 먼저 배당받아요.

 

Q19. 접수일자는 왜 중요한가요?

A19. 등기는 접수일자 순서대로 효력이 발생해요. 같은 날 접수된 등기라도 접수번호가 빠른 쪽이 우선해요. 권리 우선순위를 판단할 때 중요한 정보예요.

 

Q20. 등기부등본과 건축물대장이 다르면 어떻게 하나요?

A20. 면적이나 용도가 다르면 불법 증축이나 용도 변경이 있을 수 있어요. 이런 경우 추후 문제가 될 수 있으니 계약 전에 정리를 요청하거나 계약을 재고하세요.

 

Q21. 전세보증보험 가입이 거절되는 경우는 언제인가요?

A21. 근저당권 설정 금액이 높거나, 집주인의 세금 체납이 있거나, 다가구주택의 선순위 보증금이 많으면 거절될 수 있어요. 계약 전에 미리 가입 가능 여부를 확인하세요.

 

Q22. HUG와 SGI 전세보증보험의 차이는 뭔가요?

A22. HUG는 주택도시보증공사, SGI는 서울보증보험이에요. 보장 범위와 보험료가 조금 다르니 두 곳 모두 상담받아보고 유리한 쪽을 선택하세요.

 

Q23. 등기부등본 열람과 발급의 차이는 뭔가요?

A23. 열람은 화면으로만 보는 것이고, 발급은 출력 가능한 문서를 받는 거예요. 열람은 700원, 발급은 1,000원이에요. 공식 서류로 제출해야 하면 발급을 선택하세요.

 

Q24. 폐쇄등기부는 언제 필요한가요?

A24. 폐쇄등기부는 멸실된 부동산의 기록이에요. 재개발로 철거된 건물이나 합병된 토지의 과거 기록을 확인할 때 필요해요. 일반적인 거래에서는 잘 사용하지 않아요.

 

Q25. 토지와 건물 등기부등본을 따로 확인해야 하나요?

A25. 토지와 건물이 별도로 등기된 경우가 있어요. 특히 단독주택이나 상가는 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하세요. 아파트는 대지권이 함께 등기되어 있어요.

 

Q26. 지상권이 설정되어 있으면 어떻게 되나요?

A26. 지상권은 타인의 토지에 건물을 소유할 수 있는 권리예요. 지상권이 설정된 토지를 매수하면 지상권자의 권리가 유지돼요. 지상권 내용을 꼼꼼히 확인하세요.

 

Q27. 지역권이 뭔가요?

A27. 지역권은 타인의 토지를 자기 토지의 편익을 위해 이용할 수 있는 권리예요. 예를 들어 통행지역권은 다른 사람의 토지를 지나갈 수 있는 권리예요.

 

Q28. 등기부등본에 오류가 있으면 어떻게 하나요?

A28. 등기부등본에 오류가 있으면 등기소에 경정등기를 신청해야 해요. 소유자 본인이 신청해야 하고, 증빙 서류가 필요해요. 계약 전에 정정을 요청하세요.

 

Q29. 스마트폰으로도 등기부등본을 발급받을 수 있나요?

A29. 네, 대법원 인터넷등기소 앱이나 정부24 앱으로 발급받을 수 있어요. 공동인증서나 금융인증서가 필요하고, PDF로 저장하거나 출력할 수 있어요.

 

Q30. 등기부등본 외에 꼭 확인해야 할 서류는 뭔가요?

A30. 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서를 함께 확인하세요. 건축물대장은 정부24에서 무료로 발급받을 수 있고, 토지이용계획확인서는 토지이음에서 확인할 수 있어요.

 

✅ 마무리

등기부등본 확인은 부동산 계약에서 가장 기본적이면서도 가장 중요한 단계예요. 700원에서 1,000원이라는 적은 비용으로 수천만 원, 수억 원의 피해를 예방할 수 있어요. 귀찮다고 생략하지 마시고 반드시 확인하세요.

 

등기부등본을 확인할 때는 표제부, 갑구, 을구를 모두 꼼꼼히 살펴보세요. 특히 소유자 일치 여부, 근저당권 설정 금액, 압류·가압류·경매개시결정 여부를 중점적으로 확인하세요. 계약 전 최소 2번, 계약 당일과 잔금일에도 재확인하는 것을 권장해요.

 

깡통전세 위험이 있는 부동산이라면 전세보증보험 가입을 필수로 고려하세요. HUG나 SGI에서 보험 가입 가능 여부를 미리 확인하고, 가입이 어려운 부동산은 계약을 재고하세요. 전세보증보험은 만약의 사태에 보증금을 보장받을 수 있는 안전장치예요.

 

등기부등본 외에도 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서를 함께 확인하면 더 안전해요. 이런 서류들은 정부24나 토지이음에서 무료로 발급받거나 열람할 수 있어요. 조금 번거롭더라도 꼼꼼하게 확인하는 것이 내 재산을 지키는 가장 확실한 방법이에요.

 

부동산 거래는 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 거래 중 하나예요. 그만큼 신중하게 접근해야 해요. 등기부등본 확인이라는 기본적인 절차만 잘 지켜도 대부분의 사기 피해를 예방할 수 있어요. 오늘 알려드린 내용을 꼭 기억하시고, 안전한 부동산 거래 하시길 바랄게요.

 

📋 등기부등본 확인 체크리스트 요약

확인 시점	확인 사항	주의 포인트
계약 3일 전	전체 등기부등본 검토	근저당권, 압류 확인
계약 당일	최신 등기부등본 재확인	당일 변동 사항 확인
잔금일	잔금 지급 전 최종 확인	새로운 권리 설정 여부